[首尔NOW]要拿出首尔住房突破性供给方案需具备什么条件

by Kim Minjin

Published 27 Oct.2025 12:15(KST)

Updated 27 Oct.2025 14:43(KST)

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应分散集中于首尔市长的权力
从根本上修订法律和程序

首尔房地产市场的供应断崖并非短期内形成的结果，其根源要追溯到2011年已故前首尔市长 Park Wonsoon 任内。他当时称，“新城开发项目是让市民流血流泪的恶政”，并宣示抑制再开发、重建的基调。此后，首尔的住房供应结构被打乱。

2012年1月，Park 前市长公布的“新城开发退出战略”，是在当时683个整治事业区中解除393处指定的大规模政策。根据韩国住宅学会受首尔市议会委托于2019年撰写的《首尔市整治事业退出战略的局限与改善方案研究》显示，由此实际未能开工的共同住宅多达25万户。

当时首尔市将行政力量集中于城市再生项目。以城北、恩平、冠岳、钟路等低层住宅区为中心，推进壁画、巷弄再生、生活社会间接资本（SOC）扩充等，与实质性新增住房供应相去甚远。舆论评价认为，城市再生不仅未能发挥“整治替代方案”的作用，反而只是延缓了既有居住区的老化。抑制供应并不止于解除整治区，还通过强化重建安全性诊断标准、扩大历史·文化保护区、实施楼层高度管制等方式，使各类许可程序更加严苛。

Park 前市长在2013年制定“首尔市天际线管理原则”时，以保护市中心景观免于无序超高层化、维护汉江沿岸视野权与采光权为名，引入了限制在35层以下的楼层高度规定。“35层规则”结果阻碍了江南和汉江沿岸的重建。

大约过了4~5年，供应萎缩的冲击开始显现。2018年虽提出汝矣岛·龙山一体化开发方案，但那时房地产市场已进入急剧上涨期。错失良机、试图事后启动之际，又因政府担心房价暴涨的连锁效应而遭到反对，项目最终连开始都没能开始就被放弃。

缺乏前瞻性的领导力最终与其他因素叠加，表现为房地产市场的不稳定。10年间，首尔公寓价格至少翻了一倍，多的涨到三四倍。无房者面对飙升的房价束手无策，只有一套房或未能拥有价值更高“核心一套房”的人产生强烈的相对剥夺感，地方地区则感到被边缘化，于是对政府和执政党投下反对票。

并非要说 Park 前市长做得不好，而现任市长 Oh Sehoon 做得很好。问题在于，由于权力高度集中，在房地产问题上，谁当市长、当选的首尔市长秉持何种理念，都会左右风险的大小。就当前备受争议的首尔住房供应而言，市长掌握着包括许可权在内的实质性权力。因此，市长既可以与中央政府“硬碰硬”，也可以提出各自为政的供应对策。

政府在公布“9·7房地产供应对策”后，房价依旧未能稳定，几乎是在嘲讽该对策，这正是因为在实质性供应方面“底牌”暴露无遗。政府的无能与扭曲的房地产认知，再加上首尔市长掌握供应关键的结构，难以化解复杂的现实。应当将权力下放给熟悉一线情况的各区厅长，以缩短住房供应周期，同时在土地筹措、住房供应方案上征求他们的创意。