麻浦·城东·果川·盆唐遭遇晴天霹雳…“1.5亿以下”公寓因李总统发言而紧张[房地产AtoZ]

by Oh Yukyo

Published 13 Sep.2025 07:00(KST)

Updated 15 Sep.2025 14:18(KST)

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李在明总统称要“抑制投机需求”
调控区有望扩大，或在中秋前后敲定
城东、麻浦“汉江带”及盆唐、果川入列呼声高
市场担忧交易冰封，气球效应或再现

随着总统 Lee Jaemyung 在就任100天记者会中表示“将管控房地产市场的投机性需求”，首尔麻浦区、城东区等“汉江带”以及京畿道果川、市盆唐等人气区域被指定为调控地区（投机过热地区、调节对象地区、土地交易许可区）的可能性大幅上升。专家称，这实际上是已在“9·7对策”中预告的步骤，正关注中秋节前后出台追加调控措施的可能性。

首尔城东区下往十里洞的Centras公寓。Gigi Auction提供。

13日，据统计厅和韩国不动产院统计，最近3个月（6~8月）间，首尔市消费者物价指数上涨0.20%。同期城东区公寓价格指数上涨6.20%，是物价涨幅的31倍；麻浦区上涨4.79%，为23.9倍。包括江东区（4.05%）、阳川区（3.94%）、广津区（3.81%）、永登浦区（3.49%）、铜雀区（3.22%）在内，全部25个自治区的涨幅都超过物价涨幅的15倍。京畿道主要地区的涨幅相对物价也同样偏高。同期消费者物价指数上涨0.25%，而城南市盆唐区（5.63%）为物价涨幅的22.5倍，果川市（5.23%）则达到20.9倍。

调节对象地区和投机过热地区由国土交通部综合审查认购竞争率、住房供应率、市场不安可能性等因素后决定。调节地区可在3个月内住房价格涨幅达到物价涨幅1.3倍以上时指定，投机过热地区则在达到1.5倍以上时可以指定。市场上占主流的预期是：“虽然首尔全境都符合条件，但实际指定将以城东、麻浦等汉江带为中心进行。”在京畿道内，果川和盆唐被视为最有可能被列为调控地区的候选地。

政府通过“9·7对策”将调控地区的贷款价值比（LTV）从50%下调至40%。但由于仅限于江南三区及龙山等超高价住宅密集区，效果相对有限。国土部第一次官 Lee Sangkyung 表示：“如果在麻浦、城东等地区适用40%的LTV，效果会很大”，暗示了扩大适用范围的可能性。同一对策中还包括一项条款，允许国土部部长直接指定土地交易许可区，这也被解读为扩大调控地区的“事前布局”。

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一旦被划入调控地区，受冲击最大的是15亿韩元以下住房交易。已经适用“投机过热地区、调节对象地区、土地交易许可区”三重调控的江南三区和龙山，超高价住宅占比较高，与既有“6·27对策”中住房抵押贷款（房贷）上限6亿韩元的限制差别不大。然而，麻浦、城东等地区情况不同，今年15亿韩元以下公寓交易占比已超过一半，这意味着适用6亿韩元以下房贷上限的案例将非常多。其他汉江带以及果川、盆唐的这一比例更高，目前江南三区和龙山正经历的“交易断崖”局面，很可能会在这些地区同样上演。

不过有分析认为，即便指定为调控地区，也难以完全抑制首都圈热门地区的房价不稳。尽管“9·7对策”宣布今后5年将在首都圈开工建设135万套住房，但市场对“供应承诺”的不信任仍然严重。反而有舆论认为，当局每次实施调控时，未被调控的地区都会出现“挤压效应”，文在寅政府时期那种市场情景有可能再次重演。

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Shinhan Premier Pathfinder 专门委员 Yang Jiyoung 称：“首尔全境看上去都符合条件，但实际的调控地区指定很可能集中在城东、麻浦等汉江带以及京畿道果川、盆唐。”她表示：“尤其是城东区，今年涨幅几乎追上江南三区，调控看上去已难以避免。”她还指出：“总统的发言是强化调控的信号弹，投机过热地区与土地交易许可区很可能被同时指定”，“中秋节前后作出最终决断的可能性较高。”