LH成“炒房商”却不见具体方案…债务攀升、注入税金难以避免[房地产AtoZ]

by Oh Yukyo

Published 10 Sep.2025 08:45(KST)

Updated 11 Sep.2025 07:12(KST)

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供应6万户住房的LH承包型民间参与仅公布方向
“缺乏吸引大企业参与”……也被视为稳定承揽工程
提高工程费推高房价、压低则影响质量并挫伤参与意愿
市民团体反对称“损害公共性、成就民间特惠”

围绕政府在“9·7房地产对策”中作为核心提出的“韩国土地住宅公社（LH）直接实施”，市场疑问日益增多。目前仅在大框架上提到将以必须有民间建筑公司参与作支撑的“承包型民间参与项目（民参）”形式推进，由于具体内容仍被迷雾笼罩，关于资金筹措方案、损益结构等核心事项的公布被推迟，加剧了混乱。

所谓承包型民参，是指由LH提供土地，民间负责施工费投入、设计、审批许可、销售、质量缺陷管理等几乎所有实务的方式。该方式已部分适用于第三期新城项目并在推进中。政府提出利用这一模式，到2030年前在首都圈开工建设6万户住房的计划。证券业界认为，按建筑公司规模不同，利益计算方式可能出现分化。市民团体则批评称这是“向民间大放送”，表示反对。舆论还预测，最终恐怕难以避免投入大量税金。

大型房企态度“尚不明朗”，中型房企视为“机遇”…利益盘算各不相同

LH与大宇建设携手，以民间参与项目方式推进的第三期新城南杨州王宿地区“王宿 Prugio The First”。大宇建设提供。

Shinyoung证券10日分析了LH现行的“民间参与公共住房招标指引”，将民参界定为“中风险·中收益”模式。根据Shinyoung证券的分析，中标民参项目的建筑公司的损益结构大致分为两种方式。首先是“按项目费用直接结算”方式。即便出现滞销，LH也会全数收购，建筑公司可以稳定回收施工费并获取承包合同利润。但由销售产生的收益则完全无法分配给建筑公司。

相反，“按项目持股比例结算”方式则是在与LH共享销售收益的同时，共担滞销风险。在这种情况下，民间的利润被限制在总项目费用的10%以下，超额收益全部归LH所有。Shinyoung证券研究员Park Sera评价称：“这是上行收益被封顶、但下行风险可控的中风险·中收益订单合同。”

如果沿用现有民参规定，预计将根据建筑公司规模出现“冰火两重天”。品牌知名度等竞争力相对较弱的中型房企，可通过与公共部门合作实现稳定接单。相反，由于收益被限制在一定水平以下，业界认为，要吸引以品牌战略为主的大型建筑公司参与并不容易。

不过，这目前只是预想情景之一，尚无任何具体事项最终敲定。也有观点认为，本次反而可能成为让此前以中型房企为主推进的民参项目吸引大型房企正式参与的契机。通过参与LH土地招标发展自营项目的Hoban Construction、Jungheung Construction、Woomi Construction、Jeil Construction、Daebang Construction等企业，预计在本次业务架构调整中收益将有所减少。

一名大型房企相关人士表示：“此前LH承包项目的施工费压得太低，缺乏参与动力”，“如果销售收益能够得到合理分配，且销售价格能在高于一般公共住房的水平上设定，我们会考虑参与。”考虑到这种情况，大韩住宅建设协会发表意见称，应“对可能出现的大型建筑公司主导项目推进的局面表示忧虑，并有必要充分考虑让中型·中小建筑公司也能参与其中”。

“向民间大放送”争议…“税金投入”可能性↑

推进该项目的LH正面临两难：如果提高施工费，销售价格随之上涨，将损害公共性；如果压低施工费，又会导致大型房企难以参与。对民参项目的批评声音已经出现。经济正义实践市民联合指出：“LH只提供土地，将事实上所有事务都交由民间负责的方式，是损害公共性的民间特惠”，“最终可能导致销售价格上涨和公共利益外流。”但也有忧虑认为，如果以“公共性”为名压低施工费，可能重演过去“去骨公寓”争议那样，由于预定施工费偏低、工期紧张而引发的质量问题。

民参演变为“税金投入”的可能性正在增大。在负债已超过160万亿韩元的情况下，过去通过出售宅地弥补租赁供应亏损的“交叉补贴”结构已经消失，筹措资金变得十分困难。大规模发行公司债几乎已成定局，也不排除动用国家财政的可能性。国土交通部部长Kim Yundeok在接受媒体采访时表示：“民间出售款项还剩一部分，如有需要，也可以投入财政资金。”国土交通部计划以LH改革委员会讨论结果为基础，在年内公布具体的供应计划、供应类型及资金筹措方案等。