“马路上盖公寓？”…首尔市“立体开发”进入试验阶段
首尔市与SH计划发包新内4与长旨车库工地工程
利用现有业务结构建设基础设施及住宅
巨额项目费用成关键变量…须严密审查可行性
首尔市正加快利用道路上方空间和公交车库用地推进立体开发。面对可用土地不足的局面，首尔市发掘出一类同时规划并推进基础设施与共同住宅的复合工程项目。不过，仅施工费用就预计需要数千亿韩元，有意见指出有必要进行缜密的项目可行性审查。
据12日整备业界消息，首尔市与首尔住宅城市开发公社（SH）将于近期启动新内4地区和长旨车库开发的基础工程招标。
中浪区新内4地区立体复合化项目，因是国内首个“道路上城市”项目而备受关注。其核心内容是在北部干线道路新内立交与中浪立交之间约300米区段上方，建设占地2.6万平方米的人工地盘，在其上兴建立体公园和共同住宅。共同住宅将建设约800户规模。首尔市预计，将北部干线道路上方打造成人工地盘公园后，此前以道路为中心被割裂的生活圈有望连成一体。
松坡区长旨洞公交车库开发，则是在现有公营车库现代化基础上的立体复合化项目。计划将现有公交车库重建为地上两层、面积5万2102平方米的设施，并在上部空间建设绿地、游泳馆等生活社会基础服务设施。目前将把作为自然绿地地区的项目用地变更为第三类一般居住区，并在部分地块供应租赁住房，计划为大学生、社会新鲜人、新婚夫妇及居住弱势群体提供约660户住房。
鉴于两项项目都需要在基础设施与共同住宅建设之间进行联动，首尔市正研究引入总括项目经理（建设项目管理）管理体系。
问题在于巨额项目费用。根据对各项目实施方案的确认，新内4地区的施工费被测算为4063亿韩元，长旨车库为3228亿韩元。如果再加上补偿费用，新内4地区的总项目费用预计将高达6000亿韩元。由于是在保留既有功能的前提下进行开发，项目工期很可能被拉长，这又可能导致项目费用增加。尤其在共同住宅方面，由于要利用车库和道路上方空间，届时是否真的会有足够需求也是关键变量。
新内4地区计划在发布施工招标后，最快于年内开工。长旨车库也将先从临时车库工程开始，明年启动正式车库工程，新内4地区的竣工目标为2029年12月，长旨车库则以2029年6月竣工为目标。
整备业界认为，新内4地区和长旨车库开发的成败，将会对其他立体复合化项目产生影响。首尔市目前正以立体复合化方式推进东首尔客运站、水西车辆基地、延禧雨水泵站等地的开发。同时，还在推进以覆盖京釜高速公路或东部干线道路、或将铁路地下化后开发地上部空间的方案。整备业界一位相关人士表示：“由于（立体复合化工程）在国内尚无太多开发案例，一旦项目稍有拖延，就可能导致施工费增加、项目收益性恶化以及需求流失”，“要将其打造为成功的开发案例，离不开行政机关的积极支持”。
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