[是是非非]是抑制房价还是压制供应
“6·27”贷款监管正成为住房供应的绊脚石。由于将预售购房者的贷款上限限制在6亿韩元，首尔市民抱怨称，这等于是叫大家在首尔干脆别去认购新房。
首尔民间公寓每3.3平方米（住宅城市保障公社统计）的平均预售价格为4568万韩元。专有面积84平方米的公寓预售价轻松超过15亿韩元。即便通过贷款解决6亿韩元，购房者也至少需要准备9亿韩元以上的现金才能参与认购。除非能动用父母的资金援助，或者中个彩票大奖，否则大多数人都难以轻易下决心置办自住房，这是一笔极具压力的金额。
认购需求减少，开发商就不得不下调预售价。然而在物价飙升的背景下，建筑成本直线上涨。建筑成本降不下来，预售价也就难以下调。对于成败攸关生存的建筑公司而言，尽可能推迟供应成了最明智的选择。某建筑公司相关人士表示：“监管公布后，我们决定全面调整预售计划，打算推迟到明年。”住房产业研究院也预测称，“有必要关注贷款监管强化对今年下半年公寓预售市场的影响”。
被推迟的不仅是预售进度。重建、再开发整备项目也在此次贷款监管下陷入混乱。原本最高可按抵押认定比率（LTV）50%发放的搬迁贷款，其额度如今与住房抵押贷款一道被统一限制在6亿韩元。各整备项目现场纷纷发出担忧声音，认为筹措资金可能遇到困难。由施工方追加垫付搬迁资金是一种方案，但若施工企业进行信用增信，负债将随之增加，从而对建筑企业的业绩和融资能力产生负面影响。
目前在首尔市内面临此类困难的整备项目估计约有53处。按户数计算，约5万户面临供应中断危机。国土交通部充分认识到事态的严重性，以至于在出台贷款监管前，就向金融委员会转达了“住房供应令人担忧”的意见。
看上去并不存在能够一举化解住房供应紧缺的特别对策。从数据上看，供应短缺有可能进一步加剧。住房开工实绩以2021年的58万户为分界点，此后减少到近乎一半（4年平均38万户）。2023年的开工量约为24万户。若以从开工到竣工需3年计算，明年的住房供应量本身很可能进一步减少。
有必要稳定房价，也有必要展示新政府强有力的政策基调。然而若为了抑制房价而连供应一并堵死，无异于自缚手脚。如果无法解决房价上涨的根本原因——供应不足，反而推波助澜，那么房价只会再次被推高。
外部环境同样不容乐观。韩国银行正在观望降息时机，政府则为提振内需，最近编制了31.8万亿韩元规模的追加预算，并计划在3个月内执行88%。一旦释放流动性，资金就会涌向房地产市场。我们有必要反复咀嚼首尔市长Oh Sehoon近日的发言：“以振兴经济为名向市场投放货币，是否还能控制住房地产价格，我对这一点始终心存忧虑。”
现在远不是因为房价涨势稍有放缓就可以放心的时候。若要避免重蹈过去进步派政府未能控制房价的覆辙，就必须解决房价上涨的根本原因。务必尽快拿出切实可行的供应对策。总统Lee Jae-myung也曾表示，“房价如果被强行压制，必然会再次弹升”。
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