[记者手记]一边说要总量管理 一边管控转贷的政府

为遏制以“倾其所有贷款”方式进行的大额借贷而推出的“6·27贷款监管”进入实施第3周，市场氛围也随之改变。此前过热的首尔房地产市场热度再度趋于平静，家庭贷款增加的速度也放缓。虽然房价随时都有可能再次被刺激上行，但如果当前氛围得以延续，家庭贷款预计将经过一段时滞后重新趋于稳定。总统公开表示“正在看到巨大的效果”，流露出满意之情。

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然而，随着超高强度监管持续推进，一刀切监管带来的副作用也在逐步显现。政府将新发放的住房抵押贷款以及置换贷款一并纳入同一监管框架之下，导致置换贷款制度事实上形同虚设。由于监管的影响，在首都圈购房已满3个月且住房抵押贷款余额在1亿韩元以上的借款人，无法将贷款转到其他银行。考虑到大多数人在购房时贷款金额都在1亿韩元以上，且需自贷款发放6个月后才可置换，实际上相当一部分借款人被排除在置换贷款之外。

大部分银行的住房抵押贷款产品前5年适用固定利率，之后转为每3个月或每6个月调整一次的浮动利率。对于在利率负担和稳定性之间加以权衡的借款人来说，转换贷款本是一道合理程序。但随着置换贷款通道被堵，刚性需求群体的合理金融选择权也被封死。即便处于基准利率下调周期，由于家庭贷款总量监管，贷款利率并未下降，本就不强的降息体感效果进一步减弱，连减轻利息负担的机会都随之消失。

置换贷款是在偿还既有贷款的基础上，仅调整利率或期限条件，再借入同等金额的结构，因此不会对贷款总量增加产生影响。即便如此，政府仍对置换贷款附加格外苛刻的条件，令人难以理解。这也与政府“家庭负债会抑制消费，因此必须警惕过度增长”的逻辑相背离。由于利率选择空间缩小，现有住房抵押贷款借款人的利息负担非但未减，反而有所增加，相应的消费能力也不可避免地受到限制。一边以“需要提振内需”为由动用财政资金发放人均约25万韩元的补贴，一边又要求维持贷款利息负担不变，这本身就是自相矛盾。

必须削减过度的家庭贷款，这一点无人否认。为此，必须打破房价上涨的预期心理，而政府为实现目标，选择了切断一切刺激因素的极端策略。即便贷款余额并未变化，只要被统计为新发放贷款的置换贷款，也被纳入总量管理，从政府立场看，这或许是最易掌控的方式。

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尽管一线出现混乱，金融当局表示没有修改相关规定的计划。相反，为延续抑制需求的氛围，还在考虑追加监管。韩国银行也表示，这类小的副作用应予以容忍，并呼吁加强额外监管。但在推出新一轮监管之前，首先应检视当前这种过度管制是否合理、是否具有可持续性。眼下这种策略和方式看似简便而确实，但副作用必然出现。政策目标与市场现实的落差越大，最终反噬的“回旋镖”就可能越大。极端监管的“保质期”很短。

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