[行走间思考首尔]“网红圣地”云集的首尔小巷 空置店铺为何越来越多
主要商圈人流两极分化加剧
原因在于数字化转型而非经济衰退
线下需求下降成全球趋势
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去年6月的一次活动上，我和一位在美国生活了40多年、具有韩国背景的教授见面寒暄。他表示：“形势非常不好，自营业者都垮掉了，很担心韩国经济。”
除去新冠疫情时期，我几乎每年都会访问韩国一两次。去年春天，我在韩国待了相当长的一段时间。弘大、圣水、明洞等年轻人和游客常去的地区，无论哪里都十分拥挤。咖啡馆和餐馆明显增多，主要是销售化妆品、奢侈品，或者为游客提供商品的店铺。自拍摄影棚、韩服租赁店等体验型店铺也颇受欢迎。与其说是买东西，不如说是把重点放在吃喝以及各种体验活动上。
首尔的商业版图远不止年轻人和游客的热门打卡地那么狭窄。江南商业区尤其广阔，以汝矣岛等副都心为代表，还有新村、永登浦等老牌枢纽型商业区。近几年，在加山数码园区和G谷等原有工业园区内形成的新兴商业区也十分显眼。再加上数量众多的社区商圈和公寓小区底商。
如果仔细观察各个区域，就能发现那位教授的说法不无道理。关门的店铺很多，贴着“招租”告示的地方也不少。但是否可以简单地诊断为经济形势不佳所致呢？会不会是时代变迁带来的自然趋势？
按一般常识，经济不好时，店铺就会关门。某一地区空置店铺多，往往意味着该地区商圈不景气。办公楼也一样。首尔商业区历来空置率不高，因此人们形成了一种预期：店铺会始终保持一定数量。换言之，所谓商业区，就是建筑林立、行人如织、充满活力的街道。然而，这样的常识在21世纪是否依然适用？
纽约的案例值得参考。过去曼哈顿商业区几乎看不到多少空铺和空置办公室。到了2010年代中期，由于美国出现“零售业终结”的说法，即便是第五大道上空铺也开始增多。然而，当时纽约的经济正从2008年危机中恢复，各方面呈现好转趋势。只是随着网络购物市场的扩张，人们的生活习惯发生变化，街道上的实体店不再像过去那样不可或缺。新冠疫情这一全球大流行更是让网络购物文化扎根更深，居家办公和外卖配送急剧增加，企业无需像以前那样必须设立门店和办公室也能运转。纽约虽已从疫情中恢复，但近来随着人工智能的广泛引入，办公室需求在减少，这些空间正逐步被改造为住宅。到2025年，目前的日常生活更加数字化，对门店和办公室等物理空间的需求持续下降。由于不可能让城市中的重要空间在失去原有功能后一直空置，因此将其改造为住宅等其他用途的步伐也在加快。
因此，仅仅因为首尔街头空置店铺增多，就简单地得出“经济变差”的结论并不妥当。与纽约类似，首尔的日常生活也在很大程度上实现了数字化，网络购物和外卖食品等正日益普及。像过去那样必须依赖门店和办公室的必要性正在降低。首尔的居家办公人数虽少于纽约，但随着近期人工智能引入速度加快，这一趋势势必会加速。也就是说，可以认为首尔街头日益增多的空置店铺，与经济结构的变化密切相关。
首尔的另一个重要特征是人口老龄化。与纽约相比，首尔的人口老龄化进程更为迅速。随着老龄化加剧，依靠养老金生活的人增多，消费方式也自然趋于节俭。这不可避免地会影响商业区。整体消费减少，门店的必要性随之下降，空置店铺自然就会增加。东京市中心的商业区因为游客众多、流动人口大，目前看起来情况尚可，但在住宅区，老龄化正以极快速度推进，由此对整体传统商业业态造成冲击。
总的来说，首尔目前因经济结构和人口结构这两大变化而使商业区陷入困境。受年轻一代消费偏好和外国游客热潮的带动，部分商业区确实正在崛起为热门打卡地，但从数量上看，这种趋势终究是有限的，不可能所有商业区都成为热门地区。因此，寻找符合现实的城市再生方案尤为重要。那么，这样的方案究竟应从何处着手？
大致可以从两个方向来把握。一是顺应经济结构变化，缩小商业区范围，增加居住功能。缩小商业区面积，可以让整体商业在更小的范围内高度集聚。以首尔城北区普门洞为例，如果将主要商业区集中在靠近普门站的大路一带，而在住宅区内部抑制商业区扩张，就能减少空置店铺，同时改善居住环境。
还应考虑将商业建筑改造为住宅用途。例如，在新村或永登浦等原本的商业区内，一方面限定商业范围，另一方面将既有商业设施改为住宅用途。另外，与世界主要城市相比，首尔四大门内原都心的常住人口偏少，如果将其中的商业和办公建筑改造为住宅，以增加常住人口，也不失为一个思路。增加常住人口是城市再生中极为重要的条件。
另一个方向是开发符合中年人和退休人群偏好的商业形态。像东京银座、伦敦肯辛顿那样，世界各大城市往往都有专门受中年客群欢迎的商业区。汝矣岛和江南部分地区乍看之下似乎类似，但其主要消费群体仍以一般商务人士为主。要根据经济和人口结构的变化，打造完全契合新客群的商业区并不容易，但如果将视线转向这一方向深入思考，将有助于在适应现实的同时，维护首尔的城市活力。
前首尔大学教授 Robert Fouser
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