Kang Hodong卖楼离开的林荫道街…20分钟车程外的邻近街区游客爆满[热门地带]①

by Choi Youngchan

by Lee Eunseo

Published 26 Jun.2025 10:23(KST)

Updated 26 Jun.2025 16:37(KST)

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行人骤减的林荫路
商铺十家有四家空置
一季度商铺空置率飙升40%

重获生机的狎鸥亭罗德奥
起死回生的网红打卡地

“出租咨询”“整体承租”“转租盘”

Kang Hodong卖楼离开的林荫道街…20分钟车程外的邻近街区游客爆满[热门地带]①

24日记者走访林荫路时看到，街上空置商铺林立。刚从地铁3号线新沙站出来，迎面而来的大楼里，曾经入驻过Olive Young和Twosome Place。如今一层店铺门头拆下后的痕迹依然清晰可见。全球SPA品牌ZARA的董事长和知名艺人 Kang Hodong 也曾在这里买下大楼，后来又卖掉离场。这就是曾经人潮汹涌、引领潮流的年轻人聚集地林荫路的现状。

地铁3号线新沙站附近林荫道入口处的一栋建筑，曾是Olive Young和Twosome Place入驻的核心商圈，但已空置超过4年。崔英燦记者提供

受新冠疫情与网购发展冲击，林荫路人流骤减

前来美发店的20多岁女性金某表示：“新冠疫情之后，明显能感觉到林荫路在一点点死去”，“从2023年开始，空铺肉眼可见地多了起来，知名品牌几乎都撤走了”。

林荫路如今是房地产类油管博主们常去的“实地勘察”地点。他们来这里就是为了探访“空铺地狱”。据房地产咨询公司高纬环球韩国公司统计，今年一季度林荫路商圈空置率为41.6%，接近一半的商铺处于闲置状态。即便空置率居高不下，租金却出现了上涨这一反常现象。根据韩国不动产院的租金统计，新沙站附近集合商铺、中大规模商铺、小型商铺的租金自2024年三季度起到今年一季度为止一直在上涨。

即便需求减少，租金也难以下调，阻碍新承租人进入的恶性循环不断重复。2018年苹果在此开设苹果零售店，一次性支付了相当于20年租期、共600亿韩元的租金，带动周边楼宇租金一同飙升，如今这一泡沫正在急速破裂。

林荫路曾是外国人、时尚博主以及对潮流敏感的20至30多岁人群的“圣地”。然而新冠疫情暴发后，外国游客的脚步戛然而止。再叠加网购潮流的冲击，商圈遭受了正面打击。当地一位房地产中介表示：“本来租金就太高，业态又高度重叠”，“最近连外国游客都流向了可以进行医疗旅游的地区，或附近的‘竖林路’一带”。另一位中介则称：“林荫路的每坪租金超过30万韩元，在首尔都算贵的，如果再加上高额的转让费，实际上新商家几乎不可能进入”。

服装品牌Tommy Hilfiger曾入驻的林荫道商铺已空置数月。崔荣燦记者提供

专家指出，由高租金引发的绅士化现象，以及商圈未能紧跟潮流变化，都是当前问题所在。西江大学教授 Kwon Daejung 表示：“由于绅士化导致租金飙升，加之选择线上购物的人越来越多，空铺自然增多”，“租金又与楼价联动，一旦涨上去就很难轻易降下来”。他补充称：“归根结底，必须把这里重新打造成一个让人愿意散步、愿意停留的街区”，“仅凭个体商户的力量很难做到，需要商铺繁荣会与政府的政策性支持同步推进”。

重新成为年轻人热门打卡地的狎鸥亭罗德奥·明洞

同一天，在首尔江南区狎鸥亭罗德奥站附近的一家烘焙咖啡馆，从清晨开始就挤满了等待入场的外国游客。游客们在等候进店的间隙，还会逛逛附近的旗舰店和生活用品店。29岁的香港游客 Jason 表示：“这里品牌很多，购物很方便”，“去在Instagram上很火的那家烘焙咖啡馆之前，我先买了运动服”。

步行20分钟距离的林荫路正因“空铺地狱”而呻吟不已，但狎鸥亭罗德奥街却重拾活力，成为年轻人的热门打卡地。狎鸥亭罗德奥与林荫路一样，在新冠疫情之后也因空置与访客骤减而一度低迷。中介之间还曾流传着“狎鸥亭罗德奥已经完了”的说法，那也只是几年前的事。然而如今，狎鸥亭和都山大路一带形成的时尚商街，无论外国人还是本国人，都吸引来汹涌人潮，可谓戏剧性的变化。

上午11时左右，在狎鸥亭罗德奥站附近的一家烘焙咖啡馆前等候入场的人们。李恩瑞记者提供

在某知名太阳镜品牌门店入口前等候入场的新加坡游客 Ella（14岁）表示：“我一到韩国，第一站就来这里”，“姐姐很喜欢K-POP，所以我们来看看 Jennie 戴过的那款太阳镜”。

狎鸥亭罗德奥除了时尚旗舰店，还有很多餐厅和酒吧。可以在休闲酒廊或酒馆玩到凌晨这一点，也成为吸引年轻人的重要因素。40岁的 Lim Heejin 表示：“都山公园一带有很多热门品牌，几乎看不到空铺，边走边逛店本身就很有趣”，“餐厅和咖啡馆的氛围也很干净、格调很高，让我觉得自己的品味也跟着提升了”。

据韩国不动产院统计，2025年一季度狎鸥亭、都山大路一带小型商铺的空置率为0%。2025年一季度都山大路中大规模商铺的租金为每平方米5万5760韩元，小型商铺为每平方米5万4680韩元，较上一年同期有所上涨。狎鸥亭中大规模商铺租金为每平方米5万3940韩元，小型商铺为每平方米5万8380韩元，也都比去年有所上升。