建研院下半年建筑及房地产市场诊断研讨会
明年全国入住房源19万户，比今年减少30%
第三期新城入住延迟等因素也成扩供障碍
开工率为许可量的71.3%，低于近20年平均水平
预计今年下半年由于开工减少，入住量将继续减少，供需失衡局面将延续。预计明年首都圈入住量将比今年减少27%。有意见指出，首都圈虽持续呈现上涨趋势，但地方中小城市的滞销住房却在不断累积，有必要进行差异化、精准化应对。
韩国建设产业研究院于24日下午2时在首尔江南区建设会馆举办了“2025年下半年建设·房地产市场诊断及内需景气活性化战略研讨会”。在“2025年下半年房地产市场诊断及景气活性化战略”发表中，研究委员 Kim Seonghwan 表示：“下半年开工减少的余波很可能导致入住量急剧下滑，因此有必要通过灵活的政策设计，提前应对供需失衡和需求两极化。”
Construction Industry Research Institute研究委员Lee Jihye正在“2025年下半年建筑及房地产市场诊断与内需经济活性化战略研讨会”上进行发表。Construction Industry Research Institute提供
View original image开工减少余波致入住量下滑…明年全国减少30.5%
预计明年全国计划入住量为19万773户（韩国不动产院），较今年的27万4360户减少30.5%。按区域划分，明年预计首都圈入住量为10万1083户，地方为8万9690户。首都圈入住量将从今年的14万0114户降至10万1083户，预计减少27.83%。2021年的开工量将在2024年至2025年转化为竣工量，这也将对今年下半年以后入住量的减少产生影响。
住房供应不足的影响预计将持续到下半年乃至明年。作为先行指标的民间住房许可量已连续两年减少。今年上半年全国许可实绩为7万6778户，同比减少16.8%。公共部门许可量同比增加34.9%，但民间部门减少17.2%。去年分售住房许可量为34万6000户，较最近10年平均水平（49万1377户）低29.6%。
今年一季度住房开工量同比减少25.0%。虽然去年开工量增加了26.1%，但这主要是基数效应所致。今年1至4月开工量同比减少33.7%。以许可量为基准的开工率去年为71.3%。虽然较前一年有所上升，但仍低于过去20年平均水平（81.6%）。取得许可却尚未开工的项目也在不断累积。2022年至2024年许可量与开工量之间的差额共计44万7856户。尤其是在非首都圈，2022年至2023年住房许可量中未开工比例高达49.9%。
初期分售率虽因地区而存在较大差异，但预计短期内将维持当前水平。从初期分售实绩来看，今年一季度首都圈为81.5%，5大广域市及世宗市为79.2%，8个道为74.9%。与去年相比，首都圈下降1.4个百分点，8个道下降1.6个百分点，而5大广域市和世宗市则上升13.4个百分点。
上涨势头扩散至首都圈…第三期新城延迟成供应障碍
新政府成立后，在上涨预期与供应不足的叠加影响下，今年上半年首尔公寓交易量创2020年以来最高水平。首尔1至6月公寓买卖成交量为3万5085件。随着价格涨势向首都圈扩散，从今年首都圈公寓周度买卖价格指数（韩国不动产院）来看，6月第二周转为上涨，涨幅为0.09%。以松坡区、瑞草区等为中心的核心区域涨势仍在持续，首尔外围和首都圈东部地区的上涨区域也在扩大。
Kim 研究委员表示：“这些指标显示，在短期市场回暖的表象之下，结构性失衡依然存在。短期政策固然重要，但当前更为紧迫的是推动政策转向，以实现中长期的供需平衡和缩小地区差距。”
第三期新城项目的延迟是化解供应不足的一大障碍。由于与原定计划相比入住时间被推迟，除仁川桂阳（计划于2026年下半年）外，大部分项目预计将在2027年以后才能供应。首尔市内可利用的闲置用地供应能力也仅约1万2000户，连年度分售量的一半都难以达到。
在租赁市场方面，“全租月租化”正在快速推进，截至2月，月租交易占比已飙升至62.9%。租赁价格一旦上涨就很难回落，再加上涨幅不断扩大，进一步加重了月租负担。首尔公寓及办公公寓（月租型公寓）月租指数在4月分别为107.1和103.7。
Kim 研究委员建议，应通过引入鼓励早期开工的激励措施来确保供应速度。他表示，应使分售价标准更加贴近现实，加强对项目融资（Project Financing，PF）的支持，并研究改善或废除分售价上限制度。同时，有必要通过激活整备项目、并行推进市中心高密度开发等方式，改善住房供应条件。可通过扩大容积率激励、合理化公共贡献，提高民间项目的收益性。此外，他还指出，应尽早向第三期新城的交通等社会基础设施（SOC）进行投资，以提前入住时间；为化解地方滞销房问题，可考虑恢复长期公寓登记出租业主制度，构建稳定的租赁供应基础。
高利率·高物价·债务增加叠加公共投资萎缩
预计2025年国内建设订单将同比增加1.9%，达到222万1000亿韩元。考虑到物价上涨因素，实际规模预计将停留在与前一年相近的水平。由于政治不确定性、投资心理萎缩、高企的工程造价以及房地产项目融资（PF）不良等因素影响，今年上半年建设订单表现低迷。建设工程造价在2020年至2023年的3年间累计上涨26%，民间建设市场的盈利能力已大幅恶化。
韩国建设产业研究院研究委员 Lee Jihye 预测称：“下半年被推迟的订单将会重启，叠加降息及建设景气刺激政策的效果，将出现一定程度的回升势头，弥补上半年的部分疲弱表现。”
预计建设投资将同比减少5.3%，仅为274万8000亿韩元。与预计下半年略有改善的建设订单不同，由于建设订单和建筑开工等主要先行指标疲弱，建设投资在下半年也将延续上半年的低迷态势。
Lee 研究委员强调：“内需不振、高企的工程造价、贷款监管以及房地产项目融资（PF）不良等多重制约因素正在阻碍建设景气回暖。当前不仅需要短期景气刺激措施，也需要从结构性角度入手，改善建设产业体质，全行业共同努力，为未来增长奠定基础，这一时点尤为关键。”
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