韩国央行：“房价上涨致金融机构抵押贷款大幅扩张…必须加强风险管理”

by Park Jaehyun

Published 26 Sep.2024 11:00(KST)

韩国银行《金融稳定形势》报告

由于房价上涨，国内金融机构的抵押贷款自去年下半年以来大幅扩张。

根据韩国银行26日发布的《金融稳定状况》报告，今年上半年金融机构贷款增加了47.2万亿韩元，其中抵押贷款增加35.3万亿韩元，是信用贷款（11.9万亿韩元）的约3倍。

按抵押物来看，今年上半年住房抵押贷款和非住房不动产抵押贷款分别增加17.1万亿韩元、19.6万亿韩元。按机构类型来看，在银行业，住房抵押贷款和非住房抵押贷款分别增加18.3万亿韩元、23.6万亿韩元；相反，在非银行业，住房抵押贷款（减少1.3万亿韩元）、非住房抵押贷款（减少4.1万亿韩元）均有所下降。

不过，以企业和非银行机构为中心，逾期率正在走高。住房抵押贷款方面，家庭逾期率今年第二季度为0.21%，仍维持在较低水平，但企业逾期率在储蓄银行为14.1%、互助金融机构为6.0%，相比2022年第一季度各自1.8%、2.8%大幅上升。非住房抵押贷款的逾期率也以非银行机构为中心急剧攀升。第二季度银行的非住房抵押贷款逾期率为0.15%，但储蓄银行和互助金融机构则分别高达13.6%、5.4%。从抵押物来看，土地（5.7%）和商业不动产（6.2%）的逾期率，相比去年第一季度各自2.9%、3.5%也大幅上升。

住房抵押贷款中超过60%贷款价值比的贷款快速增加……源于放宽贷款监管等因素

韩国银行判断，在住房抵押贷款方面，近期贷款价值比（LTV）超过60%的贷款快速增加，借款家庭的债务负担可能明显加重。今年6月底，家庭住房抵押贷款中LTV超过60%的余额为155.2万亿韩元，较2020年（109.3万亿韩元）大幅增加。韩国银行评估称，这主要源于贷款监管放宽、加大对实际购房需求者的支持政策、住房购买需求扩大等因素，同时部分也受到抵押物价值重估的影响。

尤其是非银行机构高LTV贷款的逾期率升幅较大。以互助金融机构为例，LTV在40%至60%区间的逾期率为1.21%，而超过60%区间则为2.17%，高出约1.8倍。储蓄银行方面，40%至60%区间的逾期率为2.28%，超过60%区间则为5.03%，高出一倍以上。

韩国银行相关人士警告称：“如果在房价上涨预期等因素影响下贷款过度增加，一旦环境恶化，需要承担较大本息偿还负担的借款人群体为中心，逾期率可能上升，必须对此予以重视。”

商业不动产市场低迷隐含忧虑……需警惕长期化风险

图片由韩联社提供

对于非住房抵押贷款，报告判断其蕴含因商业不动产市场低迷而产生的潜在忧虑。与个体工商户景气密切相关的小型商铺空置率，从2022年第一季度的6.4%上升到今年第二季度的8.0%。投资收益率虽近期略有回升，但仍低于2022年的水平，韩国银行评估称，这主要是由于商铺价格下跌所致。今后若消费心理恢复迟缓，商业不动产市场低迷可能长期化，与之相关贷款的风险需更加警惕。

由于以非银行机构为中心的资产健全性正在恶化，有观点认为需要更加积极的风险管理。韩国银行相关人士表示：“近期以银行为中心，高LTV住房抵押贷款不断增加，对债务负担累积的忧虑加大，为防止抵押贷款过度举债，有必要以总债务本息偿还比率（DSR）监管为核心，从贷款发放阶段起就加强健全性管理。”