“规模超100户、租期超20年”……企业建造民营租赁住房
国土部公布“新类型长期民间租赁住房”供应方案
长期租赁住房 核心是由企业供给
放松租金管制 提供税收优惠
支持企业在市中心寻找用地
国土交通部表示，将大规模引导企业进入民间全租·月租市场，到2035年为止建设10万户以上“可容纳100户以上、可居住20年以上”的民间租赁住宅大规模小区。
政府计划通过放宽对租金上涨的监管，以及给予减免取得税和财产税等税收优惠，将企业吸引进民间租赁住宅市场。国土交通部将于下月提出相关法律修正案，一旦法案在国会通过，今后将会有大量新类型的民间租赁住宅出现。
国土交通部当天上午在政府首尔办公大楼召开的经济关系部长会议上，发表了包含上述内容的《为保障工薪阶层·中产阶层·未来世代居住稳定的新型租赁住房供应方案》。
国土交通部相关人士表示：“在非登记、个人主导的民间租赁住宅市场中，缺乏可以长期居住的租赁住宅”，“今后将使包括房地产投资信托基金（REITs，房地产间接投资机构）在内的法人，能够大规模、长期提供租赁住宅服务”。
根据2022年居住实态调查，租赁住宅市场由民间租赁78.5%（658万户）和公共租赁21.5%（186万户）构成。在民间租赁中，非登记租赁占比为61.8%（514万户），远高于登记租赁（约17%，144万户）。在登记租赁当中，个人持有房源占比达63%，而持有100户以上房源的法人仅占32%。
民间租赁住宅经营者“自律型”“准自律型”“支援型”有何区别
政府在发布扩大住房供应以稳定民生居住的方案后，将于今年11月公布可容纳5万户家庭规模的新建宅地。照片为9日从首尔中区南山眺望的厚岩洞别墅密集区。图片由记者 Kang Jinhyung 提供
View original image“新类型民间长期租赁住宅”分为“自律型”“准自律型”“支援型”三种。获得政府越多的监管豁免和支持，租金上涨幅度限制就越严，需履行的义务也越多；反之，监管越多、支持越少，租金就越可以自由上调。
首先，“自律型”经营者不享受任何监管豁免和支持，相应地可以按自身裁量提高租金。选择自律型的民间租赁住宅经营者，在承租人入住房屋后的前4年内，只适用《住宅租赁保护法》（2+2年、租金涨幅5%）的规定。从此之后，便可自由提高全租和月租租金。
“准自律型”经营者可以从政府获得住房基金贷款，但须在承租人以全租或月租居住的整个期间，适用《住宅租赁保护法》。 “支援型”经营者则在住房基金贷款之外，还可以享受公共用地的折扣供应。相应地，其承担的公共义务要多于“准自律型”。除了承租人居住期间必须遵守《住宅租赁保护法》外，还要接受初始租金（市价的95%）限制，并须优先向无房家庭出租。
国土交通部相关人士解释称：“自律型租赁经营者只要满4年，就可以随意提高租金”，“但准自律型和支援型经营者每2年只能将租金上调不超过5%。”他补充说：“不过，三种类型都不适用‘与物价涨幅挂钩的租金涨幅’以及‘承租人更换时的租金涨幅限制’这两项监管。”此外，对于建设长期租赁住宅的项目，还将给予将容积率提高至《国土规划法》施行令上限1.2倍的优惠。
通过长期租赁住宅可开展老年福利住宅业务
国土交通部预计，一旦出现可居住20年以上的长期租赁住宅，便可根据租赁经营者的业务计划，叠加面向青年、新婚夫妇、老年人的特色服务。例如，经营者可以将这类长期租赁住宅作为老年福利住宅等“银发居住设施（Silver Stay）”来运营。如果“支援型”民间租赁建筑作为银发居住设施运营，入住费用将被限定在附近同类设施市价的95%以内。
税收支持措施也被提出。国土交通部相关人士表示：“对‘自律型’‘准自律型’‘支援型’三类经营者中，能够严格遵守20年法定出租期限和租金增幅标准的，将排除适用取得税重课（12%）、综合不动产税合并计征以及法人税追加课税（20%）。” “准自律型”“支援型”经营者还可以享受取得税和财产税减免优惠。
国土交通部相关人士表示：“要运营20年以上的长期租赁，最重要的是融资要顺畅”，“住房城市保证公社（HUG）将为‘自律型’‘准自律型’‘支援型’三类经营者全部提供项目融资（Project Financing，PF）担保支持。”住房基金贷款仅适用于“准自律型”和“支援型”。根据是建设型还是收购型、以及每户面积大小，可贷款9000万韩元至1.4亿韩元，利率在2.0%至3.0%之间。
筹措建设民间租赁住宅的土地也将变得更容易。对于位于市中心民间用地中的个人私有土地，若土地所有者为建设民间租赁住宅而出售土地，将通过减免10%的资本利得税来降低地价。对于法人所有土地，在出售时将不再对法人税加征10个百分点的附加税。对于“支援型”项目，还提出了通过议价方式，将市中心废弃学校等闲置国有·公有土地出租最长50年的方案。
“保险公司也可成为租赁经营者” 制度将被完善
参与民间租赁住宅业务的主体范围将比以前更广。国土交通部相关人士表示：“将优先向承租人提供租赁房地产投资信托基金的股票，与承租人共享收益，并活跃租赁住宅房地产投资信托基金间接投资市场。”
政府也为包括保险公司在内的长期投资性资金进入铺设了基础。国土交通部相关人士表示：“此前保险公司有长期投资意愿，但由于不确定性较大而对进入市场犹豫不决，因此我们对相关法律条文的解释进行了明确”，“当保险公司持有长期租赁住宅时，将放宽监管，把作为保险公司财务健全性评价指标的偿付能力充足率风险系数，从现行的25%下调至20%。”
对于法人民间租赁住宅经营者之间的租赁住宅交易，监管也将被放宽。若在运营民间租赁住宅5年以上后，将其转让给其他经营者，只要受让方继续进行租赁运营，出让方即可维持原有的税收优惠；受让方也可免缴取得税。
“将老旧公共办公楼改为租赁住宅” 将被强制纳入论证范围
另一方面，国土交通部表示，将通过对老旧公共办公楼的复合开发，到2035年为止在市中心供应5万套租赁住宅。迄今为止，由韩国土地住宅公社（LH）和韩国资产管理公社（KAMCO）自行发掘项目用地，或由地方政府各自推进，导致项目进展缓慢。
为解决这一问题，今后将成立由国土交通部主导的“公共设施复合开发推进协商会”。协商会将有企划财政部、行政安全部、地方政府和项目实施主体直接参与。国土交通部相关人士表示：“将把在使用年限30年以上的老旧公共办公楼或拟废校用地上建设租赁住宅的复合开发方案，纳入强制性论证事项。”
国土交通部部长 Park Sangwoo 表示：“希望本次对策成为转变租赁住房供应范式的契机”，“我们将能够在青年、新婚夫妇、高龄者等多样需求群体希望居住的地区，以适当水平的租金，充足供应优质租赁住宅，使其在无须为搬家和全租诈骗担忧的情况下，安心居住到自己想住的期限。”他补充说：“将与国会及相关部门协商，落实包括法律修订和项目用地发掘在内的后续措施。”
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