受损集中地区管辖仁川地方法院
截至7月拍卖科新增4个
抛售房源堆积、流拍反复
“滚雪球般的利息难以支撑”
作为全租诈骗受害人追回保证金的“最后防线”的法院拍卖中，拍卖房源激增，同时存在全租金返还问题的公寓、别墅被竞拍人普遍回避，令全租诈骗受害人苦不堪言。
为了追回保证金，受害人将自己居住的别墅等房屋提交拍卖，但由于拍卖房源供给过剩，拍卖程序被拖延，再加上利息负担，雪上加霜。用于通过住房拍卖差价支持受害人居住的《全租诈骗特别法》修正案讨论也迟迟没有实质性进展，有舆论指出，受害人的经济和心理负担正在不断加重。
根据16日法院统计，截至今年6月，全国各法院正在进行拍卖的房源为9万6808件。2021年为5万9297件，2022年为5万9466件，2023年为8万1620件，自2022年全租诈骗受害情况正式显现后，从去年开始拍卖房源激增。诈骗受害集中地区仁川地方法院方面，截至今年6月，正在进行中的拍卖案件达8886件，因此上月一口气增设了4个拍卖科。
随着大量房源涌入拍卖市场，再叠加对别墅的回避情绪，包括别墅在内的非公寓类住宅的成交价率（成交价相对于评估价的比例）持续下滑。根据拍卖数据专业企业G-G Auction的统计，上月首尔别墅成交价率为81.8%，较前月（82.6%）下降0.8个百分点。
公寓、别墅屡屡流拍，迫于无奈参与竞拍自己住房的全租诈骗受害人，正诉苦称利息负担等“二重苦”难以承受。
对于参与自己所居住房屋拍卖的受害承租人而言，需以竞买保证金形式缴纳最低成交价的10%，大多只能通过贷款筹措保证金，因而成交时间越拖延，利息负担就越大。已有不少案例，由于全租资金贷款导致债务偿还比（借款人年收入中用于偿还债务本息的比例）上限被突破，只能通过高利率信用贷款等方式筹集保证金。
一名全租诈骗受害人A某表示：“因为有拍卖成交时减免税款的优惠，只能干等着成交，但至今光贷款利息就已经支出了1200万韩元”，“利息负担像滚雪球一样越滚越大，实在担心还能撑多久”。
哪怕如此，盼着拍卖哪怕一天也能早点结束的受害人，至少还得是优先顺位承租人。约70%的全租诈骗受害人属于后顺位承租人，即便出现新的房东，也有不少人只能拿回部分保证金，甚至一分钱拿不到就被赶出住所。
为减少此类损失，去年通过的《全租诈骗特别法》中纳入了可以暂时中止非意愿拍卖程序的公、私拍缓期条款。但实施一年后，目前陆续出现公、私拍中止措施被解除的情况。近期接到拍卖启动通知后，被迫“含泪自购”受害住房的案例正在增加。
据国会国土交通委员会所属共同民主党议员Bok Giwang办公室统计，上月像B某这样公、私拍再缓期申请未获批准而被拍卖成交的住房，仅仁川弥邱忽区就有57套。
弥邱忽区全租诈骗受害人B某在今年5月接到法院通知，称其受害住房的1年缓期期限已满，必须进入拍卖程序。B某陈述受害情况，申请延长缓期，但未获批准。最终，B某以约为评估价56%的价格“接盘”了受害住房，并于7月完成了尾款支付。
根据特别法，如果受害人的情况尚未得到解决，法院可以依职权或根据受害人申请延长缓期，但也有意见指出，由于法院内部缺乏统一标准，一切交由法院自由裁量，导致这一制度缺乏实效性。仁川地方法院一位相关人士表示：“国土交通部下发了公文，要求适用缓期延长措施，但各拍卖科的判断可能会有所不同。”
在全租诈骗受害人的痛苦与日俱增之际，8月会期内《全租诈骗特别法》修正案能否通过备受关注。政府与执政党方案的核心，是由韩国土地住宅公社（LH）收购受害住房，再将拍卖差价以租金形式提供支持。
受害人团体则预计，即便修正案实施，救济效果也将十分有限。全租诈骗·“空壳全租”受害者全国对策委员会共同委员长Lee Cheolbin表示：“也有一些住房在法律上难以由韩国土地住宅公社收购，多户住宅的情况下还需要所有住户一致同意，预计收购不会顺利推进。”他同时表示：“只要不放宽全租诈骗认定标准，目前这样的混乱就难以避免”，“有必要对受害类型进行具体的实态调查，同时也需要制定能够救济已完成拍卖程序的受害人的方案。”
《法律新闻》记者 Yu Jiin
※本文内容基于《法律时报》提供的信息。
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