“用LH拍卖差价为全租诈骗受害者补贴房租…提供10年免费保障”
“公共租赁可最长稳定居住20年”
前10年免租…之后为市价50%至70%
违规建筑物、信托诈骗住房也由LH收购
政府提议“在第22届国会由朝野重新协商”
韩国土地住宅公社（LH）在拍卖中买入全租诈骗受害住房并作为公共租赁住房供应时，由政府提供租金支援的新对策已经出炉。做法是将拍卖过程中产生的差价（LH评估价－拍卖成交价）返还给受害者。如果难以通过拍卖差价来支援租金，则投入财政资金。受害者可以选择在LH于拍卖中购入的原居住住房内最多免费居住10年，或者立即领取拍卖差价后搬离。
国土交通部27日会同相关部门联合发布了包含上述内容的《加强全租诈骗受害者居住稳定支援方案》。国土部部长 Park Sangwoo 当天在政府世宗办公大楼表示：“因全租诈骗导致受害者的居住状况日益不安”，“迅速救济全租诈骗受害者的核心在于保障居住稳定”。本次对策发布的时间点，正值由共同民主党主导的《全租诈骗受害支援特别法》修正案在国会全体会议表决的前一天。修正案中纳入的“先救济后追偿”方案被剔除。
为保障受害者的居住稳定，国土部允许受害者在LH收购并供应的住房中最长居住20年。现行特别法规定，LH从受害者手中接收优先购买权后，在拍卖中买入受害住房，再将该住房出租给受害者。受害者最初10年可免费居住，之后10年则按市价50%至70%的水平支付租金。LH的住房收购预算为一般公共租赁5.3万亿韩元、全租诈骗受害住房7000亿韩元，共计6万亿韩元。
在此期间，受害者的租金由LH的拍卖差价予以支援。如果LH在拍卖中以低于预期的价格买入受害住房，等同于LH收益增加。国土部计划将此视为拍卖差价，用于支援受害者租金。即便如此仍有剩余差价的，将在受害者搬离公共租赁住房时支付给受害者。若差价较少，则动用财政资金，保障受害者10年免费居住。
国土部相关人士表示：“LH可以在拍卖中按成交价而非评估价买入全租诈骗受害住房”，“一般能以评估价的60%至70%左右的价格购入，如果活用这部分差价，就能让受害承租人稳定居住”。
![首尔恩平区某别墅小区的景象。 [图片来源=韩联社提供]](http://www.asiae.co.kr/news/img_view.htm?img=2024052717160985994_1716797770.jpg)
近期，成交价相对于评估价的比例——即成交价率正在下降，预计拍卖差价将进一步扩大。根据国土部数据，全国联排住宅及多户住宅近1年平均成交价率为67.8%。这意味着，若LH以评估价1亿韩元的全租诈骗受害住房在拍卖中以6780万韩元成交购入，则将3220万韩元用于支援受害者。全租诈骗问题突出的首尔江西区（69.9%）、仁川弥邱忽区（63.8%）的成交价率远低于评估价。国土部相关人士称：“今年以来成交价率呈进一步下降趋势，预计LH的拍卖差价会更大。”
另外，如多户住宅全租诈骗受害者全员同意，可按各自受害金额比例分配拍卖差价。以往，若评估价7亿韩元、成交价5亿韩元的多户住宅，其优先顺位根抵当权为银行4亿韩元，承租人A、B、C各自押金1亿韩元，则拍卖分配金额由银行和承租人A分别获得4亿韩元和1亿韩元，承租人B和C各自蒙受1亿韩元损失。但根据国土部的支援方案，如分配2亿韩元的拍卖差价，承租人B和C将各获得1亿韩元。
国土部还决定放宽条件，允许LH收购此前被排除在收购对象之外的违法建筑物和信托诈骗受害住房，以消除受害者居住支援的盲区。对违法建筑物，如不存在入住者安全问题，将考虑通过免除履行强制金等方式，实施临时合法化措施。对于违法事项，则通过修缮，确保受害者安心居住。对于信托诈骗房源，将允许LH参与公开出售。
政策性贷款条件也将放宽。为防止受害者在申请“垫脚石贷款”时扣除最优先偿还金额后才发放贷款（即“房空扣除”）的情况，使其能够获得100%贷款资金。此外，将把居住用办公楼纳入受害者“幸福住房贷款”的支援对象范围，并允许受害者在租赁合同终止前，即便未办理承租权登记，也能将现有全租贷款转换为低利率贷款。
与此同时，国土部还计划在租赁合同签订过程中加强承租人获取信息的便利性，以预防全租诈骗受害。通过“安心全租”应用程序（App）提供房东名下住房持有套数、保证事故发生次数等风险指标，并将改进为承租人无需房东同意即可在居民中心查阅确定日期信息。
Park 部长表示：“全租诈骗受害者支援是与民生直接相关的紧迫议题，关键在于提出切实可行的替代方案并迅速执行”，“待第22届国会组成后，将以政府方案为中心，推动朝野紧密协商，努力实现受害者的居住稳定。”
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