[Why&Next]第一期新城先导地区最多增建3.9万户…还建议解除绿色带限制

by Roh Kyungjo

by Park SeungUk

Published 24 May.2024 14:11(KST)

国土部发布“第一期新城先导地区遴选方案”
推进整体重建、居民同意率越高越占优势
城南市称“须解除开发限制区”…国土部称“将与地方政府组建一支团队”

政府计划在今年将第一期新城（盆唐·一山·坪村·山本·中东）中最多3.9万户（2.6万户+α）指定为老旧规划城市整治先导地区。只有多个小区联合推进统合重建，并且居民同意率足够高，才能入选先导地区。

地方自治团体担忧，最早将于2027年启动的先导地区大规模搬迁，可能会对全租市场造成混乱。各地表示，为了承接全租需求，政府必须放宽开发限制区（绿带·GB）。对此，政府回应称，将与各地方首长组成“一个团队”，加强协作。

居民同意率是关键…严查商铺“切割”与“死扛”行为

京畿道城南市盆唐区一带公寓小区全景。联合新闻提供

国土交通部22日在政府首尔办公大楼发布了包含上述内容的《第一期新城先导地区遴选计划》。按新城划分，将在盆唐选定8000户，一山6000户，坪村·中东·山本各4000户，并根据条件允许各地方政府额外指定1~2个区域（在基准数量50%以内）。在这种情况下，最多将有约3.9万户被选为先导地区。

遴选标准以国土交通部提出的“标准评价指标”为基础，由地方政府对细化评分标准进行调整。国土交通部解释称，由于在总体规划制定之前就要进行先导地区公开征集，因此从定量角度制定了评价标准。

最重要的评价标准是“居民是否同意”，该项分值高达60分。目前，据悉第一期新城部分小区的重建同意率已超过80%。但由于这些是没有法律效力的自行调查，各小区需在下月公开征集之后，按照单独格式重新收取同意书。除此外，政府还将根据统合区域内每户停车位数量等居住环境改善的紧迫性（10分）、城市功能活化的必要性（10分，可进行定性评价）、整治项目推进的外溢效应（20分）等指标进行评估，筛选出先导地区。

国土交通部相关人士表示：“如果能形成由韩国土地住宅公社（LH）参与实施的共识，或者取得商铺业主的同意书，那么从提高重建实现可能性的角度出发，可以获得加分（最高5分）。”他接着说明说：“对于商铺‘切割’行为，将通过修改《城市及居住环境整治法》予以禁止；对于通过‘死扛’等方式故意拖延搬迁的情况，将制定可要求损害赔偿的标准章程，以确保项目顺利推进。”

搬迁时全租市场或现不安…针对解除GB的呼声，回应为“分阶段整治”

Park Sangwoo 国土交通部部长22日在首尔钟路区政府首尔办公大楼发表第一期新城（盆唐、日山、坪村、山本、中东）先导地区选定计划。当日的发布会上，京畿道行政1副知事、高阳市长、城南市长、安养市长、富川市副市长、军浦市长、韩国土地住宅公社社长等出席。 / 照片＝记者 Jo Yongjun jun21@

国土交通部将首批先导地区小区于2027年开工、2030年入住作为目标。地方首长认为，如果先导地区集中同时发生搬迁，全租市场可能会出现不稳定。各地还表示，国土交通部必须充分考虑不同地区供应条件和特性的差异。尤其是城南市一再强调必须解除GB。说明称，周边有作为第三期新城开发中的昌陵新城等项目的一山相对忧虑较少，但城市密度较高的盆唐则难以确保足够的全租房源。

城南市长 Shin Sangjin 表示：“搬迁对策虽然可以由基础自治团体来制定，但要真正落实，在城南、盆唐这样密度极高的地区很难做到”，“现有可用地块几乎全部被划入GB，地方政府很难有所作为。”他接着说：“归根结底，国土交通部要解除GB限制，并将光州、龙仁也纳入考虑，着力增加新住房供应，否则第一期新城整治项目将可能遭遇重重困难。”

安阳市也表达了类似立场。安阳市长 Choi Daeho 称：“特别法规定由地方政府主导制定土地所有者和承租人的搬迁对策，中央政府提供支持，这本身就有些矛盾”，“作为地方首长，目前可发挥的作用和权限都相当受限。”

国土交通部回应称，将通过防止整治需求在同一时间集中爆发等方式，努力稳定全租市场。国土交通部部长 Park Sangwoo 表示：“一旦出现市场不安，将通过管理年度整治规模和审批数量、分散搬迁时间等方式，制定分区域的全租市场稳定方案”，“将在各新城总体规划中纳入搬迁对策，在此过程中充分反映居民意见，制定符合居民需求的搬迁方案。”

他以果川重建为例说明说：“回顾过去10年果川的整治情况，是以前面小区竣工后，后续小区接续推进的方式进行的”，“竣工房源呈净增趋势，其中一半以上以全租形式投放市场，从而在后续搬迁对策中发挥供应作用。”他还表示，政府和地方自治团体都具备城市整治经验，管理方面不会有太大困难。

军浦市则认为，由于山本与原有老城区混杂共存，其开发方向可能与其他新城有所不同。军浦市长 Ha Eunho 表示：“有的地号内同时存在（永久）租赁公寓和普通公寓”，“如果老城区也一并适用特别法进行开发，有望成为典型示范案例，搬迁方面也不会出现问题。”高阳市、富川市则认为，由于周边正在推进宅地开发，搬迁不会有太大压力。