“地价太高，中产阶层老人住宅建不起”[老年公寓]

by Sim NaYoung

by Park Eugenie

by Kang Jinhyoung

Published 21 May.2024 07:00(KST)

Updated 24 May.2024 23:32(KST)

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[6]“首尔地价太贵了，怎么盖房？”

在首都圈建老年福利住宅几乎不可能
如要为中产阶层兴建老年福利住宅
政府应向企业提供土地与税收优惠

上个月3日，在龙仁市老年福利住宅Spring County Xi，入住老人正在进行桌游活动。照片=记者姜珍亨提供

“原居养老（Aging in Place）”，指的是在自己熟悉的地方，与一直往来的熟人交流中慢慢变老。最近已经建成或即将建成的老年福利住宅大多集中在首尔和京畿道，也正是出于这一原因。然而，由于高昂的地价推高了月租，这些建在首都圈的设施几乎成了为经济实力“最上层”老年人准备的设施。专家表示，政府若能通过为项目方提供土地，或给予各类开发主体税收优惠等方式，降低入住成本，面向中产阶层的老年福利住宅才有可能普及。

必须降低中产阶层入住成本……地价是最大障碍

“如果要建造供中产阶层老人居住的老年福利住宅，就必须将保证金和月租与现在相比大幅降低。但现实是，地价过于昂贵，建筑成本也一路飙升。高利率还推高了投资成本。在首尔或京畿道建设面向中产阶层老人的老年福利住宅，事实上几乎不可能。”

在Samsung Noble County工作了20年的全国老年居住福利设施协会副会长Kang Daebin表示：“要建造面向中产阶层老人的住房，离不开政府的切实支持。”在这一行业“身经百战”的Kang副会长，近期主要从事为老年福利住宅运营商提供咨询、向政府建言政策等工作。

全国老年福利设施协会副会长 Kang Daebin。照片=记者 Yoon Dongju doso7@

Kang副会长称：“Lotte Construction财团在打造‘麻谷MICE复合园区’时，以每坪4000万至5000万韩元的价格拿到了（超高价老年住宅）VL Le West用地。但如今，以这个价格在首尔几乎已经找不到地了，可见地价涨幅之大。”目前京畿道卫星城市的地价也在每坪2000万至3000万韩元之间。仅从地价来看，老年福利住宅的入住成本就只能一路走高。

由韩国土地住宅公社（LH）主导、计划于2026年在京畿道华城东滩开工建设的养老小镇内老年福利住宅（计划2550户）情况也类似。根据被选为优先协商对象的MDM Plus的说明，这里同样计划建设每户保证金仅一项就达到10亿韩元水平的高档老年福利住宅。

上个月20日在 Lotte VL Le West 样板房展厅预定入住者正在进行咨询。照片=记者曺容俊 jun21@

要增加老年福利住宅……需提供土地与税收优惠

从居民登记人口统计来看，目前（以3月为准）全国65岁以上高龄人口的45%（在987万3344人中有442万6956人）集中居住在首都圈。Kang副会长强调，若要让这些人实现“原居养老”，推动老年福利住宅普及，国土交通部和保健福祉部必须在土地和税收这两方面提供“胡萝卜式”优惠。

Kang副会长表示：“老年福利住宅是由老人自己支付入住费用居住，因此政府将其界定为营利性设施，并逐年削减税收优惠。若老年福利住宅只面向上流阶层、规模有限，这一逻辑尚说得通，但如果今后要大力推广，就必须从税制问题开始重新审视。”他举例称，可以对拥有建筑物的开发公司减免部分取得税、登记税和财产税，对运营公司减免部分增值税。

Kang副会长说：“就像国家提出要培育半导体产业时，会给予企业公司税减免等优惠一样，如果不直接提供财政补贴来推动建设老年住宅，那么税收优惠将成为最好的激励措施。自8年前起，我就一直将这类方案转达给企划财政部和国土交通部官员，目前仍在等待进展。”