[龙山国际商务区开发]2010年 vs 2024年开发计划有何不同

by Han Jinjoo

Published 05 Feb.2024 10:00(KST)

Updated 05 Feb.2024 14:58(KST)

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民间主导→公私分阶段实施
西部二村洞被排除在项目区外
平均容积率从745%提高至900%
居住比例30%，供应6000户

5日公布的龙山国际业务区开发计划与2010年方案相比有两大差异：一是将西部二村洞排除在开发区域之外，二是由公共部门与民间部门分阶段实施项目。分析认为，这是在吸取上一轮规划中出现的西部二村洞公寓补偿问题、以民间为主导开发导致项目推进动力不足等问题的教训后，提出的补充措施。

首尔市5日在龙山发布了在当地建设100层地标性国际商务区的“龙山国际商务区开发规划（案）”。图为拟建国际商务区所在地龙山整备场旧址全景。照片由记者 Heo Younghan 提供

容积率最高1700%，居住比例上调至30%

市长Oh Sehoon在2022年7月公布龙山国际业务区开发指引后，时隔1年6个月，于5日对外发布了开发计划。当时的指引提出，除二村洞外，将把龙山整备车库基地、龙山站后侧用地、韩国电力公社用地、汉江铁桥北端线路等共49.3万平方米用地，复合开发为兼具办公、商业、居住功能的业务区。本次发布也将除西部二村洞外的49.5万平方米确定为项目用地。2010年规划中，西部二村洞被纳入开发对象时，项目用地规模为51万平方米，如今大幅缩减。分析认为，这是为避免重蹈因西部二村洞公寓补偿问题而成为项目推进绊脚石的覆辙。

在土地用途方面，中心商业区的比例提高到23.8%，较原先增加逾两倍。位于中心的国际业务区内，地标建筑高度可达100层以内，其余国际业务区约80层左右，商务复合区约60层左右，商务配套区约40层左右。

平均容积率也由745%提高到900%。若民间开发商在国际业务区2个街区提出创新设计方案，容积率最高可放宽至1700%。若予以适用，整个区域的平均容积率将提高至900%。居住比例方面，2010年方案中居住面积占总建筑面积的19%（约3000户），本次规划则上调至30%，最多可建设6000户住宅。

项目总投资规模也将从31万亿韩元增至51.1万亿韩元，增加逾20万亿韩元。其中，包括补偿费和基础设施费用在内，由公共部门执行的投资为14.3万亿韩元，民间开发商用于土地收购费和建造费等的投资则达36.8万亿韩元。

此次开发计划中，国际业务区用地占30%、商务复合区35%、商务配套区35%，与2010年方案中办公用地占79%、商住综合占21%相比，用途划分更加细化。

民间开发中途搁浅…与汝矣岛一体化开发亦告流产

本次方案中由Korail（韩国铁道公社，持股70%）和SH公社（首尔住房城市公社，持股30%）担任项目实施主体，这一点也不同于既有规划。自2019年起，首尔市为制定龙山整备车库开发指引而发包研究服务，着手准备开发计划。首尔市与Korail通过工作协商，为构建当前开发计划的框架，最终确定由Korail与SH公社共同实施城市开发项目。此举旨在确保项目的公益性，并解决以往民间主导推进项目所暴露的问题。

首尔市在Oh Sehoon市长第一任期（2006—2010年）曾以“汉江文艺复兴总体规划”为名，提出将龙山整备车库用地与西部二村洞一带合计56.6万平方米打造为东北亚最大商务枢纽的构想。当时市政府以民间主导方式推进一体化开发。随后，Samsung C&T、乐天观光开发等30家企业组成财团，设立“Dream Hub项目金融投资”这一项目金融投资公司，推动项目落地。但受金融危机影响，房地产市场降温，项目推进迟缓，最终于2013年10月被解除开发区指定。

由于采取民间开发模式，在遭遇金融危机这一外部利空的同时，又因开发商资本金不足、西部二村洞补偿问题等，相关各方在协调分歧方面进展不顺，导致龙山这块黄金地段被闲置逾10年。作为项目主导方的Samsung C&T放弃了开发权，Korail将开发权转让给乐天观光开发，但因开发主体之间的矛盾及追加投资一再延迟，项目最终以流产告终。当时开发商的初始资本金仅占项目总投资的3.8%。