海外资本缩减对日本房地产投资意向
商业地产时隔4年转为卖方占优
在预期日本央行结束宽松政策下撤资
有分析指出，曾在日本大举“扫货”不动产的海外投资者，近期开始抛售商业楼宇。随着日本银行（BOJ）被预期将推进货币政策正常化，此前依托超低利率和日元贬值而迎来繁荣期的日本商业不动产市场，正在出现变化迹象。
根据全球商业不动产服务企业世邦魏理仕（CBRE）30日发布的数据统计，今年年初至9月，海外投资者在日本共购入约8300亿日元规模的商业不动产，比上年同期减少20%。相反，同期出售金额则达到1兆500亿日元，较上年同期增加逾一倍。海外投资者转为以卖出为主，这是自2019年以来时隔4年的首次。
去年在日本大举“扫货”的部分海外基金，近期也被观测到开始出售商业不动产。新加坡主权财富基金新加坡政府投资公司（GIC）也被确认自9月起启动大型办公楼出售程序。GIC以明年3月完成出售为目标，已启动位于东京都港区的大型商业大楼“汐留城中心”的出售招标。市场估算，成交金额将高达3000亿日元。直至今年3月，日本不动产在GIC整体投资组合中的占比仍高达7%。但《日本经济新闻》称，GIC今年在美国商业不动产投资中遭受重大损失，正通过出售此前在日本购入的不动产来弥补亏空。
商业不动产需求也在明显下降。根据商业不动产中介企业三喜商事的数据，东京都中心5个区的办公楼空置率为6.10%，连续33个月高于被视为供给过剩分界线的5%。商业不动产平均租金为每坪1万9741日元，比此前最高点2020年7月的2万3014日元下跌约14%。东京5区商业楼宇租金截至上月已连续39个月下滑。
部分观点认为，海外投资者预判日本大规模金融宽松政策即将结束，因而正从市场抽身。一旦日本银行取消负利率，过去利用低利率与日元贬值在日本买入不动产的海外投资者，将难以再获得以往那样高的收益率。实际上，根据三菱UFJ信托银行的调查，2019年时仍有88%的海外投资者表示有意投资日本商业不动产，而今年这一比例已降至28%。
《日本经济新闻》表示：“包含住宅在内的日本整体不动产投资仍然表现稳健，但在日本不动产投资信托中，商业不动产所占比例就高达40%。随着日本银行显露出启动金融正常化的迹象，依赖宽松政策的海外资本投资模式正迎来转折点。”
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