[Why&Next]韩国为什么没有“30年固定利率住房抵押贷款”？

by Sim NaYoung

Published 09 Nov.2023 06:10(KST)

韩国与美国不同：短期融资为主致利率风险高，长期固定利率产品难推出
即便上市利率也将高于其他产品
金融当局称“稳定性更重要，应以长期、固定利率为主”

房地产价格持续下跌、交易陷入停滞的14日，首尔松坡区房地产中介门店密集街区张贴着公寓挂牌价格信息。 강진형记者提供

是选择浮动利率，还是固定利率？自从利率开始上升，这一直是让全国民众苦恼的问题。负责在商业银行网点办理住房抵押贷款业务的员工称，选择标准其实出乎意料地简单。“大家会一边倒地选眼下利率更低的一方。尽管从明年起有利率下行的预期，但目前固定利率更便宜，所以新办理贷款的客户中有八成会选择固定利率。”

从利率变动风险来看，固定利率本来应该更高才算正常，但现在情况正好相反。以本月7日为准，五大银行的浮动利率为4.58%~7.18%，固定利率为4.21%~6.47%。这一反常局面，是银行根据金融监管当局“提高固定利率占比”的指示，有意进行调整的结果，旨在降低“掏空灵魂族”（把能借的都借到极限的人）的利率上升风险。尤其是在近期居民新增贷款不断增加的情况下，固定利率占比更是监管部门重点关注的部分，因为利率负担增加会压缩消费，削弱经济活力。

美国与韩国，债券市场结构本身就不同

我们日常接触到的所谓固定利率，大多是“前5年固定，此后转为浮动”的结构。金融当局打算在此基础上更进一步，目标是推出期限30年的长期固定利率住房抵押贷款产品，参照美国或欧洲模式。围绕这一点，出现了“以国内金融市场特性来看，几十年的固定利率很难实现”和“只要银行配合就有可能”两种相互对立的观点。

以去年年底为基准，我国整体住房抵押贷款中，浮动利率占56.0%，固定利率占20.9%，纯固定利率占23.1%。直到到期利率都不变的“纯固定利率”目前只存在于政策性抵押贷款中，住房金融公司运营的“特例安居贷款”就是例子。相反，美国或欧洲的纯固定利率占比远高于韩国，因为这类产品主要由银行经办。以住房抵押贷款中纯固定利率所占比重（以2019年底至2020年底平均为准）来看，美国为98.9%，英国为91.4%。

我国为何没有这种期限长达数十年的固定利率产品？根本原因在于金融市场环境不同。银行要发放贷款，就必须通过销售吸收性产品或发行债券来筹集资金。在美国，如果银行为了住房抵押贷款发行期限在10年以上的长期债券，Fannie Mae或Freddie Mac等政府支持企业会将其消化吸收。国内银行的资金筹措方式则以短期为主，无论是银行债还是定期存款，大多是1~3年期。

“只有存在一个可以发行并流通长期债券的市场，长期固定利率的住房抵押贷款才有可能推出。美国的直接金融市场非常发达，银行债和公司债的平均期限为15年。即便是以固定利率发行的长期债券在中途出现问题，也有连垃圾债券都能交易的市场来承接。相反，我国以间接金融为主，即使办理定期存款，一般也只有1年期左右，银行债的平均期限也不过3年出头。在资金以短期筹措的情况下，银行无法推出10年期的固定利率住房抵押贷款，因为利率变动风险实在太高。”（Hana金融经营研究所首席研究委员 Kim Wanjung）

即便推出长期固定利率产品，利率也会高出很多

即使推出长期固定利率产品，利率也会远高于其他产品，这是银行方面的普遍看法。以最长可达50年的固定利率运营的“特例安居贷款”为例，政府为筹措贷款资金会发行资产支持证券（MBS）。在当前这样的加息周期中，MBS发行利率反而高于特例安居贷款利率，从而产生亏损，但政府愿意承担损失，因此才能以低利率销售这一政策性产品。

但作为私营企业的银行没有这样做的理由。上述首席研究委员 Kim 预计称：“如果普通银行将期限错配风险全部计入成本，长期固定利率水平会大幅抬升，产品根本不会受欢迎。”比如说，若每6个月变动一次的浮动利率为4%，5年期固定利率为5%，那么30年期固定利率至少会达到7%~8%。

监管当局为了增加长期固定利率贷款，要求银行扩大有担保债券（Covered Bond）的发行规模。但这方面的情况同样不容乐观。有担保债券是以银行持有的住房抵押贷款等优质资产作抵押发行的债券，尽管属于安全资产，但其利率低于普通银行债，期限又长，因而缺乏需求。一家商业银行相关人士表示：“在加息周期，谁会特意用期限30年的债券来筹集资金？卖不出去，银行自然也就缺乏发行动机。”

关于长期固定利率的副作用，也有不少批评声音，其中最典型的是可能削弱货币政策效果。“在以浮动利率住房抵押贷款为主的国家，一旦利率发生变化，所有借款人的偿还金额都会随之改变，贷款利率会对受货币政策影响的短期利率做出敏感反应。但在以固定利率住房抵押贷款为主的国家，即便利率变化，只有新增借款人的偿还金额会改变，对整体借款人的现金流影响有限，这会削弱货币政策的效果。”（韩国金融研究院研究委员 Kwon Heungjin）

在银行业贷款平均利率连续两个月上升的背景下，31日首尔一家市中银行外墙上悬挂着标有住房抵押贷款利率的横幅。照片由记者 Kang Jinhyeong 提供

当局：“应给予选择稳定利率的权利”

尽管如此，金融监管当局的立场是，仍应当给予国民在“眼前低利率”和“稳定利率”之间进行选择的权利。金融委员会8日公布了引导银行开发长期固定利率贷款产品的激励措施。从明年1月起，各银行的固定利率贷款业绩将被纳入存款保险费差别化评估的补充指标；从明年第一季度起，还将启动行政指导，对发放长期固定利率贷款的银行提供激励。同时，将扩大作为长期固定利率贷款资金筹措工具的有担保债券在发行时可享受的优惠。

必读新闻

“终于还是跨境了”既无疫苗也无药物…蔓延中的“变异埃博拉”[读懂科学]

金融委员会宏观金融组组长 Kim Taehun 表示：“当初住房金融公司开始发行MBS时，外界也认为行不通，但最终还是形成了数十万亿规模的市场。即便需要时间，银行也会发行长期债券，并逐步培育出能够消化这些债券的市场基础。”他接着说：“目前银行之间也在相互认购对方发行的银行债，将来可以用类似方式来运作长期债券。一旦长期固定利率产品推出并实际发放贷款，民众就能切身感受到利率的稳定性。”

한글 기사 보기

本报道由人工智能(AI)翻译技术生成。