[债务困境]④全球学者称“韩应加强房地产贷款监管”

by Mun Jewon

by Park Eugenie

Published 08 Nov.2023 06:11(KST)

彼得森研究所所长：“韩国家庭负债令人担忧，应强化监管”
中国货币政策虽无效果，但通过监管挤掉泡沫
应减少DSR例外，推动固定利率和短期贷款
专家称“最重要的是政府政策基调的一贯性”

随着以房地产相关贷款为中心的家庭负债再次大幅攀升，要求进一步强化房地产贷款监管的呼声不断出现。近期，随着围绕家庭负债的忧虑加大，政府陆续推出应对方案，但专家强调，有必要通过强化总债务本息偿还比率（DSR）监管、供应能够提高贷款健全性的金融产品等方式，持续、稳定地推进政府的一贯性努力。被视为全球经济权威学者的 Adam Posen 彼得森国际经济研究所所长也在近日接受《亚洲经济》采访时直言，韩国为了减少家庭负债，必须强化贷款监管。

Adam Posen：“韩国家庭负债令人担忧……必须强化银行贷款监管”

Posen 所长在本月3日接受《亚洲经济》采访时，谈及韩国的家庭负债问题表示：“我知道韩国银行总裁 Lee Changyong 和韩国银行一直以来对家庭负债发出过警告”，并称“我认为现在已经到了值得担忧的水平”。韩国家庭负债占国内生产总值（GDP）的比率为101.7%，位居全球最前列，被指出今后可能成为抑制消费、投资和经济增长的因素，因此需要政府层面的管理。

Posen 所长表示，从以往经验来看，为了减少家庭负债，比起基准利率，更需要的是贷款监管。他指出：“回顾20世纪90年代外汇危机和2008年全球金融危机，可以发现监管比调整基准利率要有效得多”，并建议称：“韩国在制定减少家庭负债的战略时，与其通过调整基准利率，不如更多运用强化个人贷款条件和银行贷款监管的方式”。

实际上，1997年外汇危机的原因在于国内企业通过不加节制的举债追求规模扩张，而引爆2008年全球金融危机的雷曼兄弟事件也始于针对低信用人群的过度高利率住房抵押贷款的崩盘。美国和欧洲等主要发达国家在全球金融危机后大幅强化监管，部分实现了去杠杆化（缩减债务）。Posen 所长还将当前在高利率环境下美国经济依然表现强劲的原因之一，归结为家庭和企业的债务相对较少。这与事实上去杠杆未能成功、正经历家庭负债危机的韩国形成对比。

Posen 所长将近期监管发挥效果的案例之一归结为中国房地产市场。他表示：“中国共产党过去为刺破房地产泡沫，一直通过货币政策应对，但收效并不大”，“然而近期通过强化对房地产投资条件本身的监管，房地产泡沫很快就出现了破灭的迹象”。中国国家主席习近平正在推进结构性改革，以降低过去数十年累积的地方政府和企业债务。由此导致经济低迷、增长放缓，但房地产泡沫被认为已部分得到化解。

应增加“固定·长期”贷款，替代“浮动·短期”贷款

通过政府政策而非基准利率来化解家庭负债问题的思路，与总裁 Lee Changyong 的看法也相似。Lee 总裁在上月23日的国政监察中表示：“通过货币政策来调节，不如通过微观政策调整成本更小”，“即便如此，如果家庭负债仍不减少，也必须保留加息的可能性”。

政府在家庭负债再次出现增长势头后，于上月宣布方针，表示将在年内迅速引入压力情景 DSR。所谓压力情景 DSR，是指在考虑未来利率上升可能性的基础上，在计算 DSR 时额外适用加算利率。在这种情况下，个人可获得的贷款额度会降低，从而有助于更容易管理家庭负债。但专家解释称，若要抑制过度的房价上涨预期，有必要通过缩减 DSR 例外对象等方式，更加积极应对。

Sejong 大学房地产学科教授 Lim Jaeman 表示：“有必要通过强化住房抵押贷款比率（LTV）或 DSR 等监管，防止出现过度贷款”，“此外，贷款的关键在于健全性，而我国以浮动利率、短期贷款为主的贷款产品很多，今后应当增加以固定利率、长期贷款为主的贷款产品”。目前 DSR 制度在计算本息时，将租房保证金贷款、中期付款贷款、重建搬迁费和追加分摊金贷款等排除在外，例外情况较多；同时，公寓预售等刺激家庭负债的因素也很多，因此有必要对整体监管进行调整。

本月3日接受《亚洲经济》采访的彼得森国际经济研究所所长 Adam Posen。Posen 所长表示，为解决韩国的家庭负债问题，与其上调基准利率，不如强化贷款监管更为有效。照片=记者金贤旻提供

政府“要减少房地产与家庭负债”的一贯性最为关键

不过，也有观点指出，如果过度强化 DSR 监管，短期内普通民众“购置自住房”会变得更加困难，贷款较多的个体工商户也可能受到冲击，因此需要更加细致的政策设计。

Mokmin 经济研究所代表 Do Seonggyu 表示：“与其在 DSR 监管上划定一条线、一刀切执行，不如采取适用压力指数、或与逾期率上升等指标挂钩的方式”，“监管过于严厉，会导致那些无法充分享示自身收入的个体工商户贷款被完全堵死”。他同时补充道：“在保留 DSR 制度基本功能的同时，也要审视其是否正在成为限制真正需要贷款人群的因素”。

有分析认为，监管内容固然重要，但政府政策基调的一贯性更为关键。即便眼下监管趋严，如果市场普遍存在“只要经济陷入低迷，监管就会再度放松”的预期，仍可能引发“倾尽一切加杠杆买房”的行为和家庭负债增加。文在寅政府时期，以企划财政部和国土交通部为中心，曾大幅强化对贷款、税收等房地产整体领域的监管，但在“政权更迭后监管会放松”的预期下，房价反而进一步上涨。

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韩国资产管理院院长 Ko Jongwan 表示：“我国有根据经济形势时松时紧调整贷款监管的倾向，因此监管的一贯性十分必要”，“对于个体工商户和脆弱群体而言，若强化监管，他们存在从体制内金融被挤出至体制外金融的风险，因此需要为其设计专门的贷款制度；同时，还应单独设立帮助年轻人购房的公共基金，由政府层面统一管理资金”。Sejong 大学教授 Lim Jaeman 也强调一贯性，称：“政府刚让人觉得似乎要强化贷款监管，却又推出新生儿特例贷款，从而给人一种并无强烈意愿减少家庭负债的印象”。

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本报道由人工智能(AI)翻译技术生成。