高利率叠加建筑成本上涨
“政府激活住房供应政策恐难见效”
有分析指出，正处于持续恶化状态的德国住宅景气短期内难以出现反转，将成为经济低迷时间拉长的主要因素之一。
根据4日国际金融中心发布的《德国住宅景气恶化及启示》报告，随着德国住宅景气走弱，房地产企业资不抵债、住房供应不足、家庭消费萎缩等对经济的不利影响正日益显现。
今年第二季度，欧洲住宅价格自2014年以来首次出现下跌（同比下降1.1%），但环比则小幅反弹，显示出调整压力有所缓解的态势。
相反，德国住宅价格已连续四个季度下跌，累计跌幅同比达9.9%；与此同时，建筑业采购经理指数（PMI）降至自2020年4月以来的最低水平39.3等，建筑景气指标同样恶化。汉堡、慕尼黑等七大城市的住宅价格跌幅也高达12.6%。
住房市场的需求和供给均大幅萎缩，其背后原因包括房价被高估、资金状况恶化、建筑成本上升以及环境监管趋严等。
此前，受欧洲中央银行（ECB）量化宽松等政策影响，大量流动性涌入德国房地产市场，2010年至2021年间住宅价格涨幅高达93%。这一水平远高于欧洲地区45.2%的涨幅。分析认为，超低利率时期激增的住房抵押贷款也助推了房价的快速攀升。去年，房价相对于收入和房租的比率分别比长期平均水平高出20%和40%，市场形成了“房价被高估”的共识，累积了较大的调整压力。
在此基础上，市场利率进一步上升，企业在融资方面面临困难。国际金融中心表示：“由于房地产行业高度依赖杠杆融资，在利率上升时难免受到冲击，而随着市场利率大幅走高，购房者和开发企业的资金状况均明显恶化。”
在高利率环境下，原材料价格和人工成本上涨导致建筑成本大幅攀升，住宅建设项目的商业可行性随之恶化。国际金融中心补充称：“今年上半年德国新开工许可数量较2018年以来的平均水平低27%。”
政府在建筑物能效提升等方面强化环境监管的方针，也在加重企业的成本负担。根据欧洲委员会（EC）关于提升建筑物能源效率等级的方针，德国政府正推进自2025年起实施能效标准（EH40），将新建建筑的一次能源使用量限制在40%以内。而目前德国家庭在可再生能源和热泵上的使用比例仅为18%，远低于法国（32%）、葡萄牙（46%）、芬兰（43%）等其他国家。根据德国房地产住宅公司协会（BFW）的测算，一旦实施EH40，建筑成本将增加约20%。
国际金融中心表示：“占德国总增加值16%、总就业6.8%的房地产与建筑业景气进一步恶化，令经济下行风险加剧。尽管政府推出的促进住房供应和提振建筑景气的对策有望在一定程度上扩大供给，但在高建筑成本和高融资成本等因素影响下，短期内很难期待市场氛围立即扭转。”彭博社也在本月2日（当地时间）报道指出：“可负担住房是由总理Olaf Scholz领导的联合执政党在2021年上台时提出的主要政见之一，但经济学家预计，政府在2026年前难以实现新增40万套住房的目标。”
国际金融中心还表示：“虽然住宅景气恶化在德国表现得尤为突出，但在高通胀与高利率环境持续时间延长的背景下，其他国家的住宅景气也可能转弱，经济下行风险随之加大，这一点值得警惕。”
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