《激活住房供应方案》一问一答
为缓解住房供应紧张的忧虑，政府将追加供应12万套公共住房。其中，第3期新城3万套，新公共住宅用地8.5万套，民间转为公共住房项目5000套。此外，为确保公共住宅用地能够及时供应，将在1年内放宽共同住宅用地的转让限制。
房地产项目融资（PF）贷款担保规模将从原先的15万亿韩元扩大至25万亿韩元，对联排、多户住宅、公寓式办公楼等可在短期内供应的非公寓项目，将通过住房公积金和建设互助组合的担保，使其能够获得资金筹措。认定为无房户的申请资格中，小型住房的公告价格标准将上调，首都圈与地方分别提高3000万韩元和2000万韩元。
国土交通部26日会同有关部门联合发布了包含上述内容的《为稳定国民居住的住房供应活性化方案》。
国土部住房土地实长 Jin Hyunhwan 当天在政府世宗大楼与记者见面时表示：“本次对策的重点是从供给方角度，解决资金筹措可行性、未售出住房忧虑以及工程造价负担问题”，“目前难以预判市场是处于房价全面上升阶段，还是短期、局部上涨阶段，因此我们也在对需求侧进行敏感监测。”
以下是与实长 Jin Hyunhwan 的一问一答。
-在第3期新城增加3万套住房的背景是什么？
▲是综合考虑了容积率、自主就业用地、公园绿地等因素后作出的应用。目前东滩、板桥、慰礼等第2期新城的自主就业用地比例为4.7%，而第3期新城的自主就业用地比例高达13.8%。因此，我们仅将与相关地方自治团体协商完毕的内容纳入方案，最终敲定了3万套住房。在公园绿地、容积率等各项规定和指引范围内进行了调整。各地区的供应量分布不便公开，但已综合考虑首都圈广域快线铁路（GTX）等因素。
-12万套公共住房供应的具体计划如何？
▲首都圈新城3万套，民间转为公共住房项目5000套，新公共住宅用地8.5万套。新住宅用地原计划供应6.5万套，这次又追加了2万套。因此，新增加的供应套数合计为5.5万套。计划将原定的公布时间提前至11月。大部分房源将在以首都圈为中心、30公里范围内供应。会有1.6万至2万套规模的住宅区，也可能有更小规模的，但不会有超大规模的住宅用地。
-据悉，韩国土地住宅公社（LH）在与民间参与公共项目协商增加工程造价方面，几乎没有实际达成的案例？
▲从LH立场来看，似乎存在对渎职嫌疑的忧虑，因此态度比较消极。本次对策就包含了解决这些问题、由公共与民间合理分担风险的意志。既然政府已经出面明确表态，今后相关协商将会更加顺利推进。
-最大的问题是首尔市内民间住房供应不足。江北地区分售价持续上涨，江南地区则在推迟开盘。本次对策能否缓解当前这种走势？
▲在首尔，只有江南三区（江南区、瑞草区、松坡区）和龙山区受到分售价管制，这些地区由于实行分售价自主调整，价格正在上升。国土部也在监测分售价上涨情况，但归根结底还是供需问题。国土部直接介入分售价自由化地区并不合适。江南地区可能存在多种复杂问题，例如各种监管、项目成本等，但从根本上说仍是由开发商自行判断的事项。今年受“全租诈骗”等影响，非公寓类供应大幅减少，我们考虑通过增加非公寓类小型住房供应来进行弥补。
-在认定申请时为无房户的小型住房方面，首都圈标准公告价格目前最高为1.6亿韩元，按市价大约是多少？
▲按大约2.4亿韩元来看即可。
-你认为本次住房供应对策出台的时间点是否符合市场预期？
▲此前我提到，供应的先行指标并不好。目前正在办理许可的项目约19万套，去年已取得许可但截至今年上半年仍未开工的项目约33.1万套，合计约52万套。本次对策的核心，就是要支持这些项目重新回到正常的推进轨道上来。
-在宏观经济不确定性较大的情况下，是否可以期待政策效果？
▲我们首先希望通过充足的供应金融支持，使积压的许可和开工项目能够尽快推进。业内虽然也提出要解决未售出住房问题，但更多反映的是金融方面的困难。因此，我们与金融机构共同认识到这一必要性，对正常的项目，绝不会因为金融问题而导致无法供应住房。
-今年能否实现47万套许可目标？
▲距离年底只剩4个月，时间不多了。截至8月，许可规模约为21万套。我们将尽最大努力实现目标，对不足部分将并入明年的计划，力争总供应量超过100万套。
-也可能是因为项目收益性不足，即便持有住宅用地也不愿开发，仅凭放宽转让限制会有成效吗？
▲确实有因项目收益性不足而不开发的情况，但也存在这样的案例：从LH以招标方式取得住宅用地后，既无力一次性缴清地价，也缺乏筹措建造成本的能力，因此迟疑不决。如果由资金实力较强的企业接手，我认为项目会推进得更快。
-是否已经实际掌握到这些具有资金实力的企业？
▲不便给出非常具体的数字，但从LH取得住宅用地后发生拖欠的金额约为4200亿韩元，其中拖欠金额较大的项目，应该就是本次政策的主要对象。
-供给政策固然重要，但最终还需要有购买者。你如何看待刺激需求的措施？
▲从购房者心理指数、未售出住房减少等指标来看，我认为在需求侧，项目条件已大为改善。本次对策的重点在于解决供给侧在资金、纠纷、程序等方面被束缚的问题。我们观察到，与其说是因为担心出现未售出住房而不敢推进项目，不如说是担心项目启动后能否顺利从过桥贷款转为正式项目融资（PF），贷款能否获批，这类忧虑影响更大。
-有什么依据认为需求心理会持续保持目前的状态？
▲从每月公布的指数来看，已经可以看到改善趋势。虽然分销量有所减少，但未售出住房也在连续下降。与其说是因为担心需求不足或未售出而放弃项目，不如说是即便是正常项目，也在担心能否顺利完成资金筹措。
-有评价认为，今年由于特别住房按揭贷款等政策，需求被提前释放，这些因素是否也都纳入了考量？
▲这些方面我们都已考虑在内。目前利率水平相当高，但由于基准利率在一段时间内保持冻结，市场相对上产生了利率下调的感觉。政府判断尚未到需要人为大幅拉抬市场的程度，因此才会强化特别住房按揭贷款的适用条件，本次对策也是在综合考虑这些因素后出台的。今年1月，我们为实现需求侧的市场正常化，已经大幅放宽了相关监管。如果问政府现在是否还有可以为了刺激需求而进一步放松的监管工具，答案是否定的。我们将持续监测房价走势，并力争在一个月内、尽可能快地落实本次各项对策。
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