[BOK焦点]“房地产必涨是过去的潮流”发言，韩银总裁5个月后悄然删去

by Park Eugenie

Published 29 Aug.2023 06:10(KST)

Updated 29 Aug.2023 09:54(KST)

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曾提醒“重思房地产永远不败”的韩国央行总裁高利率下贷款反增、楼市现回暖迹象后避谈前景

“很多人认为房地产永远不会失败，只要投资就能成功，把它当作理财手段。但过去的趋势会在未来持续下去这一想法，值得认真思考。”（2023年3月7日韩国广播记者俱乐部邀请讨论会）

“如果是抱着‘利率会重新回到低位’这种想法去买房，那就必须相当谨慎。”（2023年8月24日货币政策方向记者座谈会）

向“借债凑尽全力买房一族”发出警告的韩国银行总裁 Lee Changyong，几个月间说法出现了微妙变化。Lee总裁在本月24日举行的货币政策方向记者座谈会上，再次没有忘记提醒“梗尽全力买房族”的风险。不过，与今年一季度他以“房地产不败神话难以持续”为基调发出警告相比，此次整体语调有所降低。舆论认为，近期房地产市场再度蠢蠢欲动，“房价触底论”广泛扩散，让Lee总裁意识到仅凭货币政策存在局限，其真实想法也随之显露。

Lee总裁今年3月将房地产不败神话称作“过去的趋势”，并向不顾一切加码投资的年轻人抛出“房地产是过时的理财手段”这一信息。当时，房价跌势之快，已到了政府担心住房价格硬着陆、不断推出放松监管政策的地步。

在本月的记者座谈会上，面对房地产相关提问，Lee总裁虽然再次强调“梗尽全力买房族”的风险，但与5个月前所指出的理由已有明显不同。座谈会上，他表示：“现在的年轻一代没有经历过通货膨胀，如果是因为认为利率会重新回到低位而去买房，那就必须相当谨慎”，“如果是借钱买房，金融成本再像过去10年那样低的可能性不大，因此在进行房地产投资时必须把这一点考虑进去。”对警惕房地产不败神话的表述则完全没有提及。

不仅如此，Lee总裁还刻意回避了对房价走势本身的评价。被问及对“房价触底论”的看法时，他表示：“这是一个会因所在地区不同而出现巨大变动的价格”，“今后会如何变化，我不打算发表意见。”而在今年1月的座谈会上，面对关于政府放松房地产监管政策的提问时，他还曾自信地表示“虽然有忧虑，但房地产正处于明显下行阶段”，如今这一态度已经不见踪影。

其背景在于，各类统计数据正在显示房地产市场出现回暖迹象。根据韩国房地产院资料显示，今年6月仍为负值的公寓买卖价格指数变动率（-0.04%），在7月转为正值（0.06%）。据房地产院称，全国公寓价格已连续6周上涨，原本只在首都圈上涨的变动率，也开始在全国范围内转为正值。就在今年4月，房地产价格还仅仅表现为跌势放缓，如今已开始上行。

上涨预期心理也在回归。住宅价格展望指数自去年12月开始上升，今年8月达到1年3个月以来的最高水平。住宅价格展望指数超过100，意味着看涨房价的观点多于看跌观点，该指数7月为102，8月为107。

韩国银行近期发布的《家庭超额储蓄报告》也在无意间为房价上涨论增添了动力。韩国银行在报告中提到，疫情期间累积的规模在100万亿韩元以上的超额储蓄，一旦流入房地产市场可能带来的问题。韩国银行强调：“在对房价上涨预期不断升温的背景下，超额储蓄如果与贷款一起重新流入住房市场，导致房价上涨、家庭去杠杆进程延迟等情况，将对金融稳定构成负面因素。”随着报告公开了韩国银行的担忧，反而进一步刺激了市场的上涨预期心理。

受此影响，尽管贷款利率上升，住房抵押贷款却在快速膨胀。韩国银行此前于本月22日发布的数据显示，截至今年二季度末，住房抵押贷款余额为1031.2万亿韩元，较一季度末增加14.1万亿韩元，刷新历史最高纪录。这一增幅也是自2021年三季度以来的最大值。住房抵押贷款的激增，拉动了家庭负债整体上升。二季度末家庭贷款余额为1748.9万亿韩元，较上一季度增加10.1万亿韩元（0.6%），时隔四个季度再次转为增长。即便承受高利率，仍要贷款的心理，源于对“房价今后将会上涨”的信念。

对于今年年初还将房地产“软着陆”视为最大课题的韩国银行而言，目前这个时间点谈论房价，不免倍感压力。Lee总裁表示，“货币政策并不以房地产价格本身为直接目标”，并主张应当优先采取微观层面的应对措施。这意味着，作为打破推高整体家庭信贷的“房地产不败”心理的手段，货币政策的作用十分有限。

随着“房价触底论”广泛传播，有观点甚至担心，不倒翁般顽强的房价上涨预期，今后一段时间内可能不得不被视作常量。Lee总裁指出，各国都有“景气低迷时最容易采取的做法，就是拉抬房地产市场、扩大贷款，于是负债又增加；景气好转就稍微收紧，等到再次衰退又重复这一套，过去30年的经验不都是这样吗”，正是出于这一原因，他批评了依赖房地产刺激经济的“习惯”。他一再强调，需要有不被这种诱惑所左右的政策决心。