“因为全租资金贷款太容易批下来，房东随便把押金往上加几千万韩元也不当回事。”
这是记者3年前在永登浦区某住宅小区采访全租市场氛围时，从一位公认中介那里听到的话。那时全租贷款利率还处在2%多的低位，政府面向青年的全租贷款支持也很多。承租人利息负担不重，动辄就敢贷出相当于年薪好几倍的金额，全租价格一日千里地往上窜。首尔公寓的中位数全租价格从2020年的4亿韩元区间，第二年就升到了6亿韩元区间。市中心的单间公寓全租也轻松突破了1亿韩元。
近期“逆全租荒”的核心原因就是不加节制的全租贷款。长期低利率环境是背景，政府的“同调”也起了作用。李明博政府开始大规模扩大全租贷款，朴槿惠政府则推出了“举债买房”的信贷宽松政策。文在寅政府因连续的房地产政策失误，催生出“梗尽族”（把能借的都借光的购房者）。在这一过程中爆炸式增长的全租贷款，叠加“差价投资”热潮，造就了大量“没钱的房东”，而这正以近期的逆全租荒形式回旋反噬。
如今因贷款堆出来的全租价格下跌、受害者增多，政府又一次推动放宽全租贷款。政府计划最早于下周公布政策，拟在房东用于返还全租金的目的范围内，放宽总债务本息偿还比率（DSR）监管。舆论认为，援助因差价投资而引发全租市场不稳定的房东并不合适，政府虽表示将设置仅适用于特定期间租赁合同等限制，但“用增加债务来化解由债务引发的危机”这一事实并未改变。
许多“房地产永远不会跌”论者称，对景气和民意极为敏感的政府，绝不会放任房价、全租价下跌。草率放松贷款监管，会如此扭曲房地产市场参与者的认知，也让家庭部门信贷的软着陆更加困难。如果政府确有必要推出短期监管放宽措施，就必须先拿出中长期改善全租贷款问题的决心，表明绝不再让此类情况重演的意志。
为此，有必要更积极地研究将全租贷款纳入DSR监管的方案。这样可以限制过度的全租贷款，削减全租价格泡沫，并有助于降低导致“空壳全租”的高全租比率。如果全租贷款被纳入DSR，已办理全租贷款的普通民众将更难获得其他贷款，可能产生副作用，但也完全可以借鉴信用贷款的做法，将全租贷款的计算期限延长至5年（仅按贷款额的五分之一计入）或更长，以此来调节负担。
韩国金融研究院高级研究委员Shin Yong-sang在上月24日由韩国经济学会主办的论坛上表示：“全租问题应从系统管理的角度来审视，而不是从支持民生住房的角度来看。”政府和国会都清楚，问题在于过度的全租贷款，但要强化与民生住房直接相关的全租贷款监管并不容易，因为比起看不见的金融稳定，往往更看重眼前显性的民意。因此，当下正是全租问题溃烂暴露、国民理解度提高的关键时机。如果这一次再含糊带过，“逆全租荒”还会重演。
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