[物流投资的反噬]②史上最大供应后遗症：空置率攀升 不良资产激增

自去年起，随着物流中心供应量快速增加，空置也呈上升趋势。预计今年供应过剩现象将进一步加剧，空置率也将快速攀升。因此，大举投资物流中心的投资者难以避免出现亏损，为开发项目提供项目融资（Project Financing，PF）贷款的金融公司，其贷款不良风险也在不断上升。

据另类投资专业分析机构库什曼韦克菲尔德（Cushman & Wakefield）统计，去年首都圈多个地区出现了史上最大规模的物流中心供应。共有40座新建A级物流中心投入市场，总建筑面积达305万平方米，相当于截至2021年累计供应规模的四分之一。去年下半年新供应物流中心的总建筑面积达到175万平方米，主要集中在包括仁川在内的京畿道西部地区（74.3万平方米）以及以利川为中心的东部地区（62.6万平方米）。

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在西部地区，仅仁川北港后方园区内就有5座物流中心竣工，其中代表性项目为青罗物流中心，总建筑面积43万1253平方米，是去年下半年新供应物流中心中规模最大的一个。今年北港后方园区还将有12座物流中心竣工。仁川西区石南洞创新物流中心、黔丹物流园、石南洞SNK复合物流中心、Logis Hub、元昌洞复合物流中心等项目带动仁川地区供应量大幅增加。

在东部地区，去年下半年竣工的11座物流中心全部为总建筑面积超过3.3万平方米的大型物流中心，其中规模最大的是龙仁南社中心。据悉，CJ大韩通运正在该中心引入机器人等先进设备和系统，打造智能履约空间。据了解，东部地区包括利川在内的安山、骊州、广州等地的供应量也在快速增加。

随着京畿地区物流中心供应量不断累积，空置也在增加。根据全球另类投资企业世邦魏理仕（CBRE）的数据，去年首都圈A级物流中心空置率达到10%，较一年前上升9个百分点。其中，供应量激增的仁川、乌山、安山等地的空置增速尤为迅猛，这三地物流中心的空置率在去年已突破20%。

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在今年物流中心新增供应继续增加的背景下，主流分析认为，空置率在一段时间内将持续快速上升。一位投资银行（Investment Bank，IB）业界人士表示：“如果将原定于今年竣工的供应量与因竣工延期而在今年新增的供应量合并计算，今年的供应规模仍将创下历史新高”，“有观点认为，首都圈A级物流中心的空置率将同比上升20个百分点以上。”该人士还表示：“尤其是高成本的低温物流中心空置问题正在加剧，相比之下，常温物流中心的情况相对尚可。”

在供应过剩持续、空置快速增加的情况下，向物流中心投资的投资机构以及提供PF贷款的金融公司都面临更大压力。若按原约定履行预先收购协议，亏损在所难免；若不履行，则PF贷款银团的贷款不良又难以避免。

因此，签署收购协议的投资机构与提供PF贷款的金融公司之间的摩擦也在增加。基于收购协议而发放PF贷款的金融公司坚持认为，应按合同内容履行协议，而投资机构则以各种理由拖延履约。一位金融公司相关人士指出：“如果没有优质投资机构的预先收购协议，PF贷款根本不会被执行”，“若不履行协议，与当初江原道未履行付款担保而引发问题的乐高乐园事件并无二致。”

围绕为获取物流中心用地而发放的过桥贷款（Bridge Loan）出现不良的担忧也在增多。由于物流中心项目盈利能力下降，先行拿地却迟迟不开工的情况越来越多。一位IB业界人士表示：“随着施工成本上升以及PF贷款利率走高，物流中心开发成本也大幅增加”，“如果因物流中心价值下滑导致开发项目持续推迟，过桥贷款的不良也将随之增加。”

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