[物流投资的反噬]①投资机构一拖再拖收购物流中心…只靠展期滚动项目融资贷款

Published 09 Jun.2023 07:39(KST)

Updated 09 Jun.2023 08:50(KST)

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物流中心投资或现亏损风险先行收购约定接连违约
机构投资者按约定价格受让将难逃亏损…担忧项目融资银团不良化

新冠疫情暴发后曾成为机构投资者“常客投资标的”的物流中心，近期在多处暴露出不良征兆。为追逐高收益率，各方纷纷抢购土地、推进物流中心开发项目，如今却遭遇供应过剩局面。未能引入入驻企业、以未售罄状态竣工的项目不断增加。随着利率上升、施工成本也垂直攀升，不少通过贷款拿地的项目甚至迟迟无法开工。开发商和投资者难以避免出现亏损，而向物流中心开发项目提供资金的项目融资（Project Financing，PF）贷款银团则因PF贷款可能出现不良而忧心忡忡。

仁川中区港洞低温物流中心（冷链）项目鸟瞰图。

物流中心收购约定接连被违约

随着物流中心投资吸引力下降，原先签订了预先收购约定的证券公司和资产管理公司推迟履行约定的案例不断增加。预先收购约定是指在物流中心竣工后，按事先约定价格予以收购的合同。对开发商而言，如能获得优质投资者的预先收购约定，便可减轻开发带来的亏损风险，也更容易筹集PF资金。仅在数年前，机构投资者还为抢占物流中心标的、获取收益，竞相签订预先收购合同。

但近期形势逆转，机构投资者回避预先收购约定，或干脆不履行约定的情况增多。表面上的理由多为未能满足事先约定的预先收购履约条件，通常以存在瑕疵清单或工程款未支付等问题为借口。一家金融公司相关人士表示：“投资者提出的约定不履行理由大多只是借口，实际上是因为一旦履行约定难免会发生亏损，因此不愿执行约定。”

典型案例是仁川中区港洞冷链物流中心项目。该物流中心由开发商LSDC株式会社在港洞7街一带1万3865平方米（约4224坪）用地上开发地上1层至8层规模的冷链设施。施工由Haesung Engineering、Seyoung Construction、Orange ENC等公司负责，并提供责任竣工约定，即如未能按期竣工，将承担偿还PF借款的责任。

Mastern投资运用设立基金，并约定预先收购该物流中心。该基金中，IBK投资证券、现代汽车证券、Hana证券按出资比例合计提供约900亿韩元规模的收益凭证承销承诺。Meritz证券则与基金签约，在基金收购该物流中心时提供约1100亿韩元的抵押贷款。

该物流中心已于年初完成竣工。尽管如此，Mastern运用和3家证券公司却未履行PF贷款时所提供的约定。表面上看，是Mastern运用未履行预先收购约定，但实际上是原本应向基金出资的IBK投资证券、现代汽车证券、Hana证券表示无法履行收益凭证承销承诺。由于预先收购约定未被履行，Meritz投资证券也无需再履行抵押贷款承诺。

此外，近期还有大型资产管理公司试图出售仁川西区的大型复合物流中心，后又撤回出售计划。该项目是按预先收购条件开发，并在竣工后完成收购，但随着物流中心投资吸引力下降，被认为难以实现资金回收。另有一处位于驪州、由Coupang租赁常温物流设施的物流中心，曾就冷链设施签订附带竣工条件的收购合同，后买方解除了收购合同。据悉，Mastern投资运用还表示不会履行对安城日竹冷链物流中心的收购承诺。

PF贷款到期一再展期

此前信赖机构投资者的预先收购约定而发放开发贷款的金融公司，如今对贷款可能不良化高度紧张。

在Mastern运用提供预先收购约定的仁川港洞冷链项目中，包括渣打银行（SC Bank）、BNK Capital、IBK Capital在内的7家金融公司分别发放100亿至300亿韩元不等、合计1650亿韩元的开发资金贷款（PF贷款）。该贷款已于2月迎来首个到期日。但由于Mastern未收购该物流中心，本金和利息未能按期偿还。

贷款银团在约定利息后付（事后收取）的条件下，先将PF贷款到期日展期至3月，随后又将还款日推迟至5月。然而，由于预先收购约定问题在5月前仍未解决，贷款银团依据协商结果，已经处于可以宣布“期限利益丧失”（Event of Default，EOD）的状态。据业内人士透露，为最大限度防止贷款变成不良，提供约定的证券公司、资产管理公司与贷款银团正寻求由各方分担部分损失的解决方案。