“交易断崖”结束了吗？首尔公寓成交量再度突破2000套

by Im Onyu

Published 06 Jun.2023 09:26(KST)

Updated 15 Jan.2025 15:26(KST)

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5月首尔公寓成交量2040套
换房需求增加，江南与麻浦·龙山·城东走强
但“倒挂租金”与经济衰退风险仍在

从南山眺望的首尔市内公寓楼群 [图片来源=联合新闻提供]

首尔公寓买卖成交量已连续4个月突破2000套。受高利率影响，去年下半年曾遭遇交易“冰封”的房地产市场，正在持续出现逆转回暖的迹象。但专家指出，在经济环境仍不明朗、逆租差风险上升等因素存在的情况下，现在就认定市场已正式转入上升通道还为时过早。

6日据首尔不动产信息广场统计，5月首尔公寓买卖成交量为2040套。虽然不及4月的3185套，但距离实际成交申报截止还有约一个月时间，后续仍有增加空间。

首尔房地产市场在去年因快速加息的冲击，于下半年陷入堪称“交易断崖”的冰冷状态。去年7月至12月，每月成交量甚至不到1000套。10月更是降至559套，几乎处于交易失踪状态。

这一局面在政府于今年1月初宣布大规模放松房地产调控后出现急剧逆转。除江南、瑞草、松坡、龙山区外，其余所有地区全部解除调控指定，同时放宽贷款和税收门槛，以急售房源为中心，交易开始回暖。成交量在1月1417套、2月2458套、3月2983套，快速攀升，4月更是突破3000套。

随着买盘复苏，此前下跌的房价也转为上涨。韩国不动产院数据显示，5月第5周首尔公寓价格较前一周上涨0.04%，继前一周（0.03%）之后，已连续两周上行。以江南、瑞草、松坡为中心的回升势头，现已扩散至麻浦、龙山、城东等其他地区。除钟路、广津、中浪、江北、道峰、阳川、江西、九老、冠岳区这9个区外，其余地区均已进入上涨或持平区间。

尤其是面向9亿韩元以下住房推出的特别住房抵押贷款，激活了中低价区域的需求。麻浦一家房地产中介事务所相关人士表示：“9亿韩元以下住房需求出现后，卖掉这类住房再置换到更优地段的需求接连涌现，由此带动整个首尔整体呈现上涨态势。”

不过，也有观点认为，首尔公寓价格尚难以断言已全面转入上升周期。原因在于，美国仍有进一步加息的可能性，韩国国内经济下行风险也在加重。尤其是逆租差困境扩散，可能再次压低房价的忧虑正在加大。韩国银行最近在6月金融·经济议题分析报告中警告称：“逆租差风险家庭占比在1年3个月内，从51.7万户增至102.6万户”，“‘空壳租房’与逆租差的增加，不仅会扩大租赁保证金无法返还的风险，还可能加大住房市场的下行压力。”

房地产R114首席研究员 Yeo Kyunghee 也表示：“在急售房源消化之后，房价上涨带来的负担加重，再叠加季节性淡季影响，公寓买入咨询正在趋于放缓”，“首尔方面，适用特别住房抵押贷款的9亿韩元以下公寓合同仍在零星成交，但以高价区域为中心的交易增速已有放缓迹象。”