减少家庭负债、稳定房价的“最后堡垒”连政府都不干预
但仍有需要适用例外的情况
金融当局决定推进一项方案，在将于5月启用的“大换贷款”基础设施中，于年底前纳入住房抵押贷款（房贷），9日，在首尔钟路区政府首尔办公大楼金融委员会走廊内，相关人员正忙碌地来回走动。金融当局表示，将构建一款可以一目了然比较金融机构贷款利率并便捷更换贷款的“大换贷款”平台，以减轻房贷利息负担。摄影=记者 尹东柱 doso7@
View original image金融当局强化了“总债务本息偿还比率”（DSR）制度，限制居民超出收入水平过度举债，目的是减少家庭负债并稳定房价。通俗地说，DSR就是“以我名下所有债务为基准，设定我还能再借多少钱的上限”的制度。住房抵押贷款、信用贷款、循环信用额度的全部限额、汽车分期付款、信用卡贷款等，所有贷款的本息都被计入其中。
年贷款额度只能在年收入的一定比例内，一类金融机构上限为40%，二类金融机构为50%。从去年7月起，凡是总贷款金额在1亿韩元以上的所有借款人，无一例外地适用该规则。其特点在于，以借款人个人为单位，其能从金融公司借到的金额本身被压缩了。
只看今年1月出台的房地产对策，就能看出政府把DSR视为抑制家庭负债的“最后防线”。在解除首尔龙山区和江南三区以外地区的调控区域之后，又把住房抵押贷款比率（LTV）提高到了70%，但对DSR却“毫发未动”。面对“如果借款人的年薪不变，就算放宽LTV，贷款上限也一样，有什么用？”“取消调控区域也不会产生效果”的批评，政府依然不为所动。
金融委员会委员长 Kim Juhyun 划清界限称：“之前一直说是因为债务太多才成了问题，如今却要连DSR也放松，这就有些奇怪”（3月31日）。金融监督院院长 Lee Bokhyun 也在本月1日就任一周年记者座谈会上表示：“在DSR监管方面，我们不会采取看上去会严重动摇原则的立场。”
自从引入DSR贷款监管、利率上升之后，家庭负债持续减少，房价也随之下跌。根据韩国银行发布的银行家庭贷款数据，截至今年4月底余额为1052.3万亿韩元，比一年前（1060.2万亿韩元）减少约8万亿韩元。房价也同步走低。KB国民银行的“KB领军公寓50指数”自去年7月（101.18）转为下跌后，截至上月（88.88）一直持续走低。
梨花女子大学经济学系副教授 Seok Byeonghun 在题为《家庭贷款监管下利率上调的效果》的论文中指出：“如果年利率上升0.5个百分点，实际房价将较正常状态水平下跌0.08%，家庭贷款将减少1.4%。引入DSR监管或缩减家庭贷款的LTV比率上限，可以强化加息对稳定房价的效果。”
尽管DSR的正面效果已经得到验证，但也有观点认为，仍存在需要适用例外的情况。韩国开发研究院（KDI）研究委员 Kim Miru 表示：“从稳健性角度看，DSR是必不可少的。”但她同时建议说：“然而，一站式置换贷款服务具有降低借款人DSR的效果，因此，最好采取措施，让DSR超过40%的借款人也能在不受DSR监管约束的情况下使用这一服务。”
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