政府管理中的18处大型国有土地曝光
包括松坡中央电波管理所、首尔大学农学院用地等
“若引入民间投资有实际效益…相关法律讨论进展缓慢”
据悉，为推进大规模土地开发而由政府预先选定的18处国有地，并未引发民间强烈的开发意愿，令政府颇为苦恼。政府认为，如果推动民间开发，既能增加税收，又能提高周边基础设施开发的生产效率，但民间普遍认为条件苛刻，未表现出积极参与的意向。作为化解这一局面的手段，《国有财产开发法》正在国会讨论，不过由于对开发本身的看法存在分歧，相关讨论迟迟没有进展。
据企划财政部31日消息，自2018年以来，政府作为民间投资活性化候选地进行管理的大规模国有地共有18处。松坡中央电波管理所、首尔大学农学院用地、议政府/大邱/光州监狱用地、釜山园艺试验场用地等是其中具有代表性的地块。这些国有地的具体开发方式尚未最终确定。但企划财政部认为，如果将其中相当一部分交由民间参与开发，将会在激活地方经济和增加税收方面产生不小效果。企划财政部一名高层官员表示：“随着商务设施、商业设施等入驻，不仅有助于激活相关地区的民间经济，也将对政府税收收入有所贡献。”
然而，实际情况是民间投资意愿并不高，令政府忧虑加深。企划财政部一名高层官员表示：“我们一直在从有效开发方向的角度，听取相关行业和地方政府等方面的意见”，“但在房地产市场低迷、整体经济萎缩的背景下，民间要获得收益所需的条件过于苛刻，几乎没有主体明确表达出积极参与的意向。”根据现行《国有财产法》，参与开发企业的租借期限被限制在30年以内，而且在法人税法上，仅允许以项目融资公司（PFV，指为大型房地产开发而以出资资金设立的名义公司、项目融资公司）的形式参与。考虑到前10年主要用于开发投资，难以实现盈利，20年的期限明显不足以收回投资收益。此外，出借对象被限定为项目融资公司等临时性组织形式，这一点也成为障碍。
因此，企划财政部认为，只有放宽上述条件，才能高效推进开发，正在推动修改《国有财产法》。修正案包括扩大可进行民间参与开发的国有财产范围以及开发主体的类型。租借期限也拟延长至50年，以提高对民间投资的吸引力。除项目融资公司外，还将法人设立形式多元化，允许采用房地产投资信托基金（REITS，房地产投资专业互惠基金）、特殊目的公司（SPC）等形式。为推进民间参与，修正案还包括放宽公共部门出资限制的内容。现行法律只允许政府出资比例最高为30%，修正案拟将其上调至50%。
但该法案在国会的讨论迟迟未见进展，处于停滞状态。今年4月和5月召开的经济财政小委员会上，该修正案甚至未被列入议程。原因在于，有观点认为，为激活国有财产民间投资而进行的法律修改，可能削弱土地的公共性，并引发投机问题。今年3月在国会举行的关于《国有财产法》修正案的公听会上，也有意见指出，该修正案是“活化出售法”。土地自由研究所所长Nam Gieop指出：“修正案也为出售的可能性敞开了大门，一旦如此，国公有地的比例将会下降，受投机影响的土地比重则会提高。”企划财政部一名相关负责人表示：“围绕土地开发方式的意见分歧十分尖锐”，“与其说是朝野两党之间的分歧，不如说是同一政党内部也并存多种意见，因此需要进行更为深入的讨论。”
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