[记者手记] 已成日常的“押金不退”恐慌废除全租并非答案

by Im Onyu

Published 31 May.2023 11:00(KST)

Updated 15 Jan.2025 15:25(KST)

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我是个承租人。从独自生活的时期到结婚初期，一直住在多户住宅。2021年下定决心搬到公寓。为了即将出生的孩子，不想再忍受街头的香烟烟雾和不便的停车。偏偏那时因新租赁法实施，全租价格暴涨。为了找到稀缺房源，我把目光放宽到一个在永登浦文来洞、一个熟人都没有的地方。好不容易才找到一套距离地铁站步行15分钟的小型公寓。押金是最高价，5.2亿韩元。押金金额超过房价的60%，让我很不安，但想着房东是一对医生夫妇，又是公寓，应该没问题，便放下了心。

一年6个月后，由于加息，利息从76万韩元暴涨到182万韩元。我通知房东不打算续约。然而，原本信赖的医生夫妇却无力归还押金。他们提出每月倒贴我70万韩元的“逆月租”方案，但我拒绝了。当时利率还在持续上升。我看着慌张的房东，自己也被不安笼罩，每晚都为押金发愁。所幸贷款监管放宽，房东在今年1月将全租押金下调1亿韩元，才找到新的承租人。身为名义上的房地产记者的我，两年前成了“全租难民”，两年后又以“租金贫困户”的身份生活，亲身体验了居住不安。以选择全租为代价，这一切让我觉得代价实在太大。

数月过去，如今首尔公寓已成为“逆全租”的温床。查看5月各自治区最大小区的实际成交价，25个中有21个属于逆全租。这意味着，大多数承租人像几个月前的我一样，带着押金无法退还的日常恐惧生活。听说下半年逆全租难会更加蔓延，拿不回押金的承租人可能会增加。

在逆全租难已成“家常便饭”的当下，在押金未退还造成更大损失之前，必须暂时为偿付能力已被验证的房东打开资金通道。提高总债务本息偿还比率（DSR）的上限，是具有代表性的方案。虽然有“废除全租”的主张，但现实中这并不是所有人都想要的方式。承租人难以每月拿出一大笔钱支付月租，房东则因为没有新承租人而无力归还原有押金。仅去年国内全租押金总额就高达20万亿韩元。

话虽如此，也不能对以零（少）资本“间隙投资”引发逆全租、全租诈骗的现行全租制度听之任之。必须通过制度改革，让在全租市场中只剩下财务健康的房东，以及信任他们的承租人。比如在存在抵押权或其他债务时，对全租押金金额进行限制，或进一步下调全租保证比例等，都有各种可行方案。虽然会很痛苦，但挽救处于危机中的全租制度的方法，肯定是存在的。