[初评视角] 被炒差价客毁掉的全租制度
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一直以来在购房安居方面发挥“住房踏脚石”作用的全租制度正开始动摇。直到2年前，借着房价上涨期盛行的“差价投资”（利用全租保证金购买住房），在房价进入下行周期后，引发了全租诈骗、反向全租难、“空壳全租”等问题。这是将住房视为投资标的而非居住空间的差价投资者恶意利用全租所带来的弊端。
事实上，差价投资可以说是政府一手“量产”的。直到2000年代中期之前，政府几乎不干预与全租资金相关的领域，由民间银行通过自有产品、在严格审查后发放贷款。然而，随着全租价格上涨、普通民众居住政策成为问题，政府提出了“全租资金贷款”这一单一维度的解决方案。在此基础上，又叠加了出于选票考量的民生住房政策，尤其是全租资金的过度贷款，由此埋下了今天酿成问题的差价投资祸根。政府于2008年首次推出的全租资金贷款，额度从1亿韩元起步，次年提高到2亿韩元，2015年则上调至最高5亿韩元（首尔保证保险产品）。
受此影响，差价投资在房价暴涨的2018年至2021年间，被视为增加资产的手段，像潮流一样迅速蔓延。2017年，差价投资在首尔公寓整体买卖交易中的占比约为14%，到2021年已激增至43%。全租资金贷款同样大幅增加，从2017年底的48.6万亿韩元，扩张到2021年的170万亿韩元。
全租贷款是引发房地产市场泡沫的元凶之一，这一点其实在数年前就已被公开指出。但在实际推行政策的政府层面，却因顾虑选票而迟迟不敢动手。原因在于“全租贷款=支援低收入群体”的观念根深蒂固。就在政府迟疑不决之际，全租贷款最终被恶意用作差价投资的工具。
如今的全租制度，因差价投资早已从提升居住稳定性的制度，蜕变为放大波动性的制度。过度杠杆投资抬高了金融市场的风险，最终推高了全租与买卖价格，导致房地产市场出现泡沫。
部分舆论自数年前起就主张，应从中长期视角逐步对全租制度进行调整。根据国土研究院2015年发布的一份报告，学者们在多篇论文中一方面提到有必要强化对全租贷款及保证保险的监管，另一方面也指出，从长远看必须对全租制度进行根本性反思。
恰在此时，政府似乎也开始思考全租制度的调整。国土交通部部长 Won Heeryong 预告将对全租制度进行修订，并直接提到要根除差价投资，称“将禁止在利用全租购买住房的情况下，同时购买多套房产”。不过，目前尚未拿出具体方案，只是放出风声称“正在研究尽可能保障承租人收回保证金权利的方案”。
对长期承担“居住阶梯”功能的全租制度动刀，是一项极为敏感的课题。即便像全租资金贷款这样出发点再良好的政策，只要存在制度漏洞，就随时可能像差价投资那样，出现背离初衷的问题。尤其是全租问题与普通民众居住直接相关，更应抛开政治逻辑，在尊重市场运作规律的前提下，进行深入而系统的政策设计。
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