押金1亿换月租30万成过去式…租金转换率升至4%区间
首尔公寓租售换算率达4.08%
时隔2年10个月从3%区间升至4%区间
高利率叠加需求增加推高月租
首尔“公寓押金1亿韩元=月租30万韩元（租押换算率3.6%）”的惯例被打破。将全租押金折算为月租时适用的租押换算率时隔2年10个月，从3%区间升至4%区间。月租100万韩元以上的公寓不断出现，为躲避高利率而从全租转向月租的承租人，居住成本负担正在加重。
根据KB不动产29日的数据，3月首尔公寓租押换算率为4.08%。较一个月前的3.98%上升0.1个百分点。租押换算率重回4%区间，是自2020年5月以来时隔2年10个月首次。
租押换算率是将全租押金折算为一年期月租时适用的换算比例。比如，将1亿韩元全租金改为月租时，若租押换算率为3%，承租人一年需支付的月租合计为300万韩元。也就是说，租押换算率上升，意味着相较全租，月租负担加重。
首尔公寓租押换算率在2020年6月以3.97%跌入3%区间后，一路降至去年1月的3.13%。新《租赁法》实施后，全租价格快速飙升，而月租涨幅未能跟上，导致租押换算率下行。然而自去年2月起，租押换算率开始逐步上升，并在▲10月3.28% ▲11月3.46% ▲12月3.63% ▲今年1月3.84% ▲2月3.98%中迅速走高。
近期租押换算率的大幅攀升，被认为是全租“月租化”加速所致。为躲避飙升的利息负担，租赁需求从全租转向月租，按市场原理，全租价格下跌、月租价格上升。事实上，房地产R114对去年12月和今年1月国土交通部的租赁实际成交价进行分析后发现，首尔公寓平均月租为92万韩元，较两年前同期的平均85万韩元上涨8.1%。再加上房东在考虑利率水平来核算月租时顺势提高租金，推高了租押换算率。
如今在首尔，月租200万韩元以上的“国民户型”公寓也已屡见不鲜。上月22日，首尔松坡区可乐洞Helio City 84平方米房源以押金3亿韩元、月租200万韩元成交。同一天，首尔麻浦区阿峴洞Mapo Raemian Prugio 84平方米房源则以押金1亿韩元、月租280万韩元签订合同。
由此，从全租转向月租的承租人居住成本负担不断加重。专家指出，近期受月租上涨带动，租押换算率呈上升趋势，月租负担已不逊于全租贷款利息，因此承租人在找房时，有必要在全租与月租之间进行理性比较后再作选择。
房地产R114研究团队首席研究员Yeo Kyunghee表示：“由于承租人偏好月租，以及房东希望获得高于市场利率的预期收益，近期首尔公寓月租价格呈上升态势”，“虽然利率依然偏高，但全租价格正快速下调，因此承租人应当仔细比较全租贷款利息和月租，做出合理选择”。
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