[评论] 成为全租诈骗根源的防范全租诈骗对策

Published 01 Feb.2023 14:54(KST)

国土交通部最近通过一段油管视频，公开了一个临产期新婚夫妇家庭被卷走全套押金的故事。像这样，所谓“全租诈骗”属于足以让一个家庭全部财产化为乌有的严重犯罪，绝不能轻描淡写对待。反而应该在此时认真检视，是否正是政府的政策或制度在进一步放大全租诈骗的规模。

首先是住宅城市保证公社推出的“按公告价格150%计算的安心全租保证”制度。该制度被视为放大全租诈骗损失的原因之一。一般情况下，全租价格高于买卖价格的情形被称为“空壳全租”。那么，以高于买卖价的全租价格租进去的承租人是傻子吗？并不是，“150%公告价安心全租保证”制度就是背后的一大原因。

对于新建小型公寓（俗称“别墅”），由于难以准确测定全租市场价，骗子就恶意利用了这项制度——以公告价格为基准，认为在公告价1.5倍以内都可以被承认为全租押金。比如，有一套新建小型公寓，公告价格经评估为2亿韩元，HUG会给出一个数字：对这套住房而言，150%即3亿韩元以内都属于“可以放心”的全租价格。这样一来，3亿韩元的全租押金都可以投保全租保证保险。即便市场价只有2.8亿韩元，也能做3亿韩元的全租，正是因为HUG的这项政策在起作用。

自去年8月起，全租诈骗与该制度之间的高度关联性开始凸显，甚至有多家媒体报道称，以首尔大部分小型公寓为例，只要按公告价格的150%计算，其结果有一多半都高于买卖价格。然而政府在去年9月通过的防范全租诈骗对策中，只是把150%下调到了140%。3亿韩元不行了，但2.8亿韩元仍然可以作为“安心全租”，这真的能让人安心吗？对策的要点反而是：因为担心连评估价格本身也会被用于全租诈骗，所以不再信任原有评估，而是改用评估师协会推荐制。这样的措施是否真能起到“处方”的作用，令人怀疑。

还必须检视银行的全租贷款。此前有统计显示，韩国全租保证金总额为854万亿韩元，其中全租贷款总额为190万亿韩元。这意味着，总全租保证金中约有20%来自贷款。

按照目前较为公认的说法，现代全租制度的起源是：在20世纪70年代，当时人们尚无法通过金融机构获得购房资金，购入多套住房的投资者开始动用承租人的押金来筹措资金。之后从2000年代起，市中银行开始允许住房抵押贷款，这直接推动了房价约30%的涨幅。当时房价飙升，与买卖价格相关的对策不断出台，而全租毕竟属于租赁领域，监管相对宽松。

全租贷款制度真正走向制度化，是从李明博政府开始。当时由于社会上不断指出承租人筹措全租押金困难，于是全租贷款被大幅放宽，在贷款力量的推波助澜下，全租价格大幅上涨，随之进入了此后所谓“差价投资”（利用买卖价与全租价差额投资）极为容易的时代。进入2010年代后期，全租贷款与住房抵押贷款双双急剧膨胀，社会如今正在承受其后遗症。当前是否仍有必要维持全租贷款制度，恐怕也到了必须广泛听取专家和消费者意见、重新定位的时点。

在全租诈骗争议中看似置身事外的银行，也到了需要重新审视的时候。全租贷款由银行发放，但因为有HUG提供保证，银行几乎没有风险。相反，随着全租贷款规模扩大，银行利息收入水涨船高。风险几乎为零，而收益却会随着市场规模扩张而增加，这种“持仓”多少让人感到违和。现实中，一旦发生全租诈骗，获利最为明确的是诈骗团伙，受害的是承租人和HUG。那么银行身处何处，又更接近哪一方？