最近在房源不断增加的“江南3区”，开始出现挂牌价小幅下调的现象。此前大幅降价的急售房源被消化后，一些较之前成交价略高挂出的房源，也开始下调报价。

根据9日房地产大数据公司Asil的统计，首尔松坡区蚕室洞“蚕室 Els”专用面积59㎡低楼层房源，最初登记价为29.8亿韩元，至本月6日挂牌价降至29.6亿韩元，下调了2000万韩元。前一天5日，同一小区专用59㎡高楼层房源也从30.2亿韩元下调至29.9亿韩元，降幅为3000万韩元。瑞草区盘浦洞“盘浦 Summit”专用59.92㎡房源同样将挂牌价比最初登记价下调1000万韩元，以34.3亿韩元重新挂牌。

高价住宅监管加码 交易萎缩加剧

'蚕室 Els' 报价下跌3000万韩元

'盘浦 Summit' 也下跌1000万韩元

房东开始对非急售房源下调报价，是因为近期打算出售的房源明显增加。以5日为基准，首尔市公寓挂牌量为5万9706套。与总统在上月23日首次通过社交媒体发布多套房持有者相关信息前一天相比，增加约6.2%。

其中，在首尔各自治区中，江南3区和城东区增幅尤为突出。松坡区房源在同一期间从3471套增至4137套，增加19.1%；城东区增加17.8%，瑞草区11.1%，广津区10.7%，江南区10%，铜雀区9.5%，江东区9.1%等。上述地区在首尔都被视为典型的“优质地段”。

Lee Daetongryeong 对转让所得税重罚发出“警告”效应

高价公寓为中心开始出现抛售房源

加重税负刺激优质地段多套房持有者抛售

房源增加 预计要价将继续下跌

新增房源主要集中在高价公寓。松坡区可乐洞“松坡 Helio City”从512套增至778套，激增52%；蚕室洞“蚕室 Els”从72套增至103套，增加43%；同一区域的“Richenze”也从110套增至150套，增加36.3%。在城东区，“Trimage”从62套增至74套，增幅19.3%，“Acro Seoul Forest”从28套增至33套，增加18%。瑞草区盘浦洞“盘浦 Summit”也从45套增至67套，增加49%。这些小区的市场价格均在20亿韩元以上。NH农协银行房地产专业委员Yoon Sumin表示：“现在已不是转让所得税之争，而是持有税之争”，“在江南地区，市场已形成高位认知，在这种情况下，政策表态与时间点叠加，促使房源集中抛出。”

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根据Shinhan银行Premier Pathfinder专业委员Woo Byungtak的测算（假设将公平市价比率适用的综合不动产税从60%上调至80%，财产税按45%计算），若以实际成交价55亿韩元（公告价格推算约33亿韩元）持有瑞草区“Acro River Park”专用84.97㎡一套，预计年持有税总额为2278万韩元，较原有计算方式的2125万韩元小幅增加。“盘浦 Xi”专用84㎡的年持有税也预计从原推算的1790万韩元增至1843万韩元。舆论认为，这一税负水平正在刺激优质地段多套房持有者做出出售决策。

虽然房源在增加，但成交并未马上跟上。由于10·15对策出台后贷款监管趋严，这些房价在20亿韩元以上的区域，刚性自住需求难以进入。目前住房抵押贷款额度根据房价实行差别上限：房价在15亿韩元以下，最高贷款6亿韩元；15亿至25亿韩元之间，最高4亿韩元；超过25亿韩元，最高2亿韩元。因此，优质地段房源只能由手头现金充裕，或能够通过经营性贷款融资的资产阶层进行交易。

因此有观点认为，随着房源增加，挂牌价下调将会持续。松坡区一位注册中介表示：“目前价格还没有出现大幅跳水”，“临近5月9日，价格可能进一步走低。”

相反，在城北区、江北区等部分外缘地区，房源反而减少。根据Asil数据，城北区挂牌量减少5.6%，江北区和衿川区则分别减少5.3%和2.7%。从小区来看，城北区“Raemian Jangwi First High”从30套降至20套，减少33.4%；“梦想之森 I-Park”也减少7套，降至21套。江北区弥阿洞“斗山 We’ve Trésium”从45套降至28套，减少约38%。

城北、江北等外缘地区房源反而减少

全租需求转为买入…房源快速消化

这些地区13亿韩元以下房源较多，被归类为可以利用贷款进行自住型购买的区域。分析认为，原本以全租或月租形式居住的无房者为缓解居住不安，转而选择买房，导致房源被快速消化。江北区附近一位注册中介表示：“江北或城北地区刚性需求流动较多，与人们常说的江南和‘麻龙城’（麻浦·龙山·城东区）不同”，“原本以全租居住的需求者看到首尔房价连番上涨，便在贷款基础上再多凑一些资金，不再选择优质地段，而是转向拥有次新房或新建楼盘的城北区。”

不过，也有观点认为，外缘地区房源紧缺现象不会长期持续。从长期看，“只保留一套优质住房、处置其余房产”的趋势仍将延续。虽然外缘地区因刚性需求集中而出现阶段性房源消耗，但在算清持有税负担后，房东有可能再度释放额外房源。城北地区一位中介表示：“到1月为止，抛售大型小区预售权的房源较多，交易十分活跃，但目前已经是‘该买的都买完了’的氛围”，“没能找到合适全租或月租房源的需求者，与其买房，不如去寻找相对便宜的租赁房源，市场实际上处于观望期。”

Woori银行WM咨询中心长Ham Youngjin表示：“由于正在研究对带有租约的剩余房源（附带租赁合同的住房）出台宽限措施，房源进一步增加的可能性很大”，“价格不会出现大幅下跌，更可能延续涨势放缓的走势。”

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