骆驼想穿过针眼：“盯准限价商品房”

# 职场人士 Kim Yeonsu（化名）最近在是否申请公寓预售一事上陷入了深深的纠结。自从独立生活以来，他一直无房，却养育了三个孩子，凭借这一点，认购积分已超过70分，被认为有望进入江南地区新建公寓认购的“准中签圈”。收入也较为可观，他原本判断自己的贷款能力应当比较充足。然而，随着本次住房抵押贷款监管突然实施，他不得不重新制定资金筹措方案。作为最后手段，向父母或熟人借一大笔钱也被列入了选项。

# 结婚后在首尔周边新城以“半押租”（部分押金+月租）方式租房的 Lee Eonsu（化名）也重新开始掂量计算器。如果考虑到今后转售，他判断在首尔市内购买新建公寓更有利于资产积累。本打算即便稍微勉强一些也要争取特别供应机会，但由于贷款监管，资金计划被打乱了。

政府住房抵押贷款监管令认购大战更加激烈

专家称：“刚需购房者应关注价格较低的限价房小区”

第三期新城等公共分房也值得关注

中期款贷款不在本次贷款监管适用范围之内，但在入住时办理的尾款贷款与住房抵押贷款相同，适用6亿韩元的额度上限。自上月28日新规生效后发布入住者招募公告的小区全部适用该规定。本月起，随着第三阶段总债务本息偿还比率（DSR）实施，大多数借款人的贷款额度也随之缩减。政府释放的信号十分明确：不允许通过押租形式购买房屋的“差价投资”，也请打消依靠过度杠杆赚钱的念头。在此类高强度金融监管实施的背景下，专家建议，刚需购房者有必要将目光投向分房价格较低的公寓。

刚需购房者关注限价房公寓

由于本次监管导致一旦认购新房，自筹金额增加，预计分房价格较低的公寓将更受青睐。尤其是在公共住宅用地等建设、适用分房价格上限制度的公寓，即便在贷款监管之前，也已在刚需群体中颇受欢迎。根据市场调研机构Zigbang近期发布的资料，在适用分房限价制度的22个小区中，1顺位平均竞争倍率达到26.2比1。相反，在未适用该制度的50个小区，竞争倍率仅约为4比1，差异明显。今年5月接受认购的东滩2新城“东滩梦之林自然&Desian”在招募294户时，共有1万2315人申请。

韩联社提供

本月供应的分房限价公寓中，位于京畿道军浦大也米公共住房区的“大也米站金刚Pentrium Lake Fore”颇为抢眼。该小区由5栋建筑组成，地上最高27层、地下2层，共502户，其中452户为普通分配。

京畿住宅城市公社将在平泽高德区A4地块分配“高德自然&HausD”公寓，规划建设地上最高23层、地下1层、共7栋。以专用面积84㎡、98㎡户型为主，总规模为517户。KCC建设将在金浦高村建设“Opus汉江 Suitechen”公寓，由9栋建筑组成，地上最高25层、地下2层，总计1029户，全部为专用面积84㎡、99㎡的中大户型。业内一位相关人士表示：“在贷款监管导致资金筹措更加困难的情况下，以合理价格认购是其优势”，并称“下半年分房限价小区的需求也将持续集中”。

第三期新城主要地区的公共分房情况如何

在第三期新城等主要地区，公共分房房源也值得一试。韩国土地住宅公社（LH）计划在今年第三季度供应约7700户房源。本月将在南杨州王宿区以公共分房方式推出1776户，并供应401户“新婚希望小镇”住房。在南杨州真接2区，将分配包括255户“新婚希望小镇”在内的共1175户。在九里葛梅站周边地区，也计划供应1182户“新婚希望小镇”住房。在华城东滩2区，将首次供应610户“6年后可转换为分房的公共租赁住房”。这类可分房转换的公共租赁住房是去年首次引入的方式，住户先以租赁形式居住6年，再选择是否转为分房购买。

下个月还将推出议政府友井区（公共分房538户）、果川周岩区（新婚希望小镇686户）的认购。9月将供应原州无室区（公共分房295户）、南杨州真接2区（公共分房405户）、蔚山太和江边区（公共分房277户）、始兴下中区（新婚希望小镇390户）。新婚希望小镇是面向加入住房认购储蓄的申请人中，符合条件的新婚夫妇、准新婚夫妇及单亲家庭等的住房类型，在招募入住者时，会根据收入、申请时居住地区的居住年限、住房认购储蓄缴纳次数等因素进行排序。由于存在收入和资产标准，并会根据已出生子女数量不同而有所放宽，因此需认真确认相关公告。

韩联社提供

由于本次贷款监管仅适用于上月27日之后发布入住者招募公告的小区，在此之前分配的项目不在监管范围之内。不仅可以获得超过6亿韩元的贷款，首次购房者在购买首套住房时，贷款成数（LTV）最高可达80%。不过，在首尔或首都圈新城等热门地区，由于在特别供应及1、2顺位认购阶段申请人数远超供应量，即便有剩余房源，数量也很可能有限。

对于因未签约、未售出或因违法行为被查处而产生剩余房源的情况，将通过无顺位认购方式进行，和普通公寓一样，可通过房地产院“认购Home”平台进行申请。在受调控地区，再次中签限制将适用，受到再次中签限制者不得申请认购；但在非调控地区，则不适用再次中签限制，受到再次中签限制者也可以申请认购。此后若仍有剩余房源，将通过自行分配的方式处理，在这种情况下，开发企业也可以自行受理认购并进行分房。