“招租咨询”“整栋出租”“低押金转租”

24日记者探访林荫道街时发现，空置商铺随处可见。刚从地铁3号线新沙站出来，迎面而来的建筑里曾入驻过Olive Young和Twosome Place。如今一层店铺原本悬挂招牌的痕迹依然清晰。全球快时尚品牌ZARA的董事长和知名艺人Kang Hodong也曾在此买楼，后来又卖掉离开。这就是曾经挤满购物客和引领潮流的年轻人的林荫道街的现状。

地铁3号线新沙站附近林荫道入口处的一栋建筑，曾是Olive Young和Twosome Place入驻的核心商圈，如今已空置超过4年。崔英灿记者供图

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服装品牌Tommy Hilfiger曾入驻的林荫道商铺已空置数月之久。崔荣燦记者提供

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前来美发的一名20多岁女性Kim某表示：“新冠疫情之后，能明显感觉到林荫道街在走下坡路”，“从2023年开始，空置商铺肉眼可见地多了起来，知名品牌几乎都撤走了”。

林荫道街如今是房地产类油管博主常去的“实地踩盘”地点。他们来此就是为了探访“空置地狱”。据房地产咨询公司Cushman & Wakefield Korea统计，今年一季度林荫道街商圈的空置率为41.6%，接近一半的商铺处于空置状态。即便空置率居高不下，租金却出现上涨这一反常现象。根据韩国不动产院的租金统计，靠近新沙站的集合商铺、中大型商铺和小型商铺租金自2024年三季度起至今年一季度一直在上涨。

经济低迷的寒潮也席卷了江南商圈。曾被视为江南代表性热门地标之一的新沙洞林荫道，如今商铺空空荡荡，沦为一片碍眼的景象。
Kang Jinhyeong 记者

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经济衰退的寒潮也席卷了江南商圈。曾被视为江南代表性热门地之一的新沙洞林荫道，如今商铺空置一片，沦为碍眼的存在。Kang Jin-hyung 记者提供

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需求减少，但租金却迟迟不肯下调，阻碍新承租者进入，恶性循环不断重复。2018年，Apple在此开出Apple Store，一次性支付了20年租金共600亿韩元，带动周边建筑租金一同飙升，如今这一泡沫正在急速破裂。

林荫道街曾是外国人、时尚网红以及对潮流敏感的“20—30岁”人群的圣地。然而新冠疫情暴发后，外国游客的脚步戛然而止，再加上网购潮流叠加冲击，当地商圈遭遇正面打击。该地区一位房地产中介表示：“本来租金就过高，业态重复也多”，“最近连外国游客都流向了可以进行医疗观光的区域，或附近的‘垂直林荫道街’。”另一位中介则称：“林荫道街每坪租金超过30万韩元，在首尔也算昂贵，如果再加上高额转让费，实际上新商家几乎不可能进入。”

专家指出，高租金引发的绅士化问题之外，商圈未能紧跟潮流也是一大症结。西江大学教授Kwon Daejung表示：“由于绅士化导致租金大幅飙升，再加上选择线上购物的人比重提高，空置商铺随之增多”，“租金与房价联动，一旦涨上去就很难轻易降下来。”他还表示：“归根结底，这条街要重新成为人们愿意散步、愿意停留的地方”，“仅靠个体商户的力量很难实现，需要商铺繁荣会与政府的政策性支持同步推进。”

同一天，首尔江南区狎鸥亭罗德奥站附近一家烘焙咖啡馆，从清早开始就挤满了排队等候入内的外国游客。游客们在等待入店的间隙，还会顺道逛逛附近的旗舰店和生活用品店。来自香港的游客Jason（29岁）表示：“这里品牌很多，购物很方便”，“在去Instagram上很火的烘焙咖啡馆之前，我先买了运动服。”

步行20分钟就到的林荫道街正为“空置地狱”而苦恼，但狎鸥亭罗德奥街却重拾生机，成为年轻人的热门打卡地。狎鸥亭罗德奥和林荫道街一样，在新冠疫情后也曾因空置率上升和访客锐减而饱受煎熬。就在几年前，房产中介之间还流传着“狎鸥亭罗德奥完了”的说法。然而如今，狎鸥亭和都山大路一带聚集的时尚店铺里，无论是外国人还是本地人，都纷纷涌入，可谓变化剧烈。

上午11时左右，在狎鸥亭罗德奥站附近一家烘焙咖啡馆门前等候入场的市民。Lee Eunseo 记者供图

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不仅时尚旗舰店，人们在餐饮店、早午餐咖啡馆、面包房等场所也熙熙攘攘。李恩瑞 记者

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在某知名太阳镜品牌门店入口前等候进店的新加坡游客Ella（14岁）表示：“抵达韩国后的第一站就是这里”，“姐姐很喜欢K-POP，我们是专门来看Jennie同款太阳镜的。”

狎鸥亭罗德奥除了时尚旗舰店外，还有众多餐厅和酒吧。可以在休闲酒廊或酒吧玩到凌晨，也是吸引年轻人流连忘返的原因之一。Im Heejin（40岁）表示：“都山公园一带有很多热门品牌，几乎没有空铺，边走边逛店本身就是一种乐趣”，“餐厅和咖啡馆的氛围也很干净、有格调，让我感觉自己的品味也被拉高了。”

据韩国不动产院统计，2025年一季度狎鸥亭、都山大路一带小型商铺的空置率为0%。2025年一季度，都山大路中大型商铺租金为每平方米5万5760韩元，小型商铺为每平方米5万4680韩元，同比去年一季度有所上涨。狎鸥亭中大型商铺租金为每平方米5万3940韩元，小型商铺为每平方米5万8380韩元，也都较去年有所上升。

“招租咨询”“商铺空置”等字样已难觅踪影，取而代之的是街道上为新商铺建筑进行新建施工的嘈杂声。房地产中介Yoo某表示：“以大型品牌为主，新兴品牌也不断进驻，以2至5年的长期合同为主”，“在我们中介办公室附近，也正在施工装修香水门店。”

2025 Korea Beauty Festival开幕的19日，首尔明洞街头悬挂起活动横幅。 联合新闻提供

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有观点认为，今年外国游客将突破2000万人次，国内消费有望增加约29万亿韩元。 联合新闻提供

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首尔明洞商圈也已恢复到新冠疫情之前的水平。借助“K文化”热潮，想要购买各类饰品、K-POP周边以及韩国时尚品牌服饰的外国游客纷纷来到明洞。Cushman & Wakefield在《一季度零售市场报告》中指出，今年一季度明洞的空置率为5.2%，较上年同期下降2.4个百分点。