“Park Suhong 70亿公寓，短短3个月内……”蠢蠢欲动的狎鸥亭

随着首尔江南区“头部”小区——狎鸥亭洞现代公寓重建提速，其作为投资去处的吸引力正在不断增强。整备项目完工后，有望重塑为江南最高端住宅区的预期已经率先反映在价格上。甚至有观点认为，重建完成后，面积在30坪左右的公寓价格将逼近100亿韩元。

19日据国土交通部实价公开系统显示，上月狎鸥亭洞新现代9次专用面积108㎡以创历史新高的52.5亿韩元成交。与去年10月同面积公寓以49亿~50亿韩元成交相比，短短4个月间价格就上涨了2亿韩元以上。附近的新现代12次同样刷新了历史最高价。去年11月，艺人 Park Suhong 以70.5亿韩元购入新现代12次专用面积170㎡，一度引发社会关注。此后仅过3个月，同面积公寓又以78亿韩元成交，成交价持续被推高。

狎鸥亭现代，重建提速

上述两个小区都隶属狎鸥亭2区，因重建预期而不断出现创纪录成交。狎鸥亭2区由新现代9·11·12次组成，于1982年建成，共27栋、1924户。该区域重建后规划为2571户、最高约65层、最高高度约250米（容积率不超过300%）。总工程费有望逼近2.4万亿韩元。

狎鸥亭2区在江南内部也被视为最顶级地段之一。其邻近地铁3号线狎鸥亭站和现代高中一带，步行即可到达汉江公园和狎鸥亭现代百货店。项目推进速度也快于周边小区。在狎鸥亭待重建的6个区块中，狎鸥亭2区有望最先开工。13日，《首尔市报》刊登了“狎鸥亭2区重建整备区域·整备规划决定案”公告。重建组合计划于今年6月发布施工方招标公告，并力争在9月前完成施工方选定。

距离施工方选定仅剩数个月，各建筑公司已经开始全力“争取组合员”。受近期工程费上涨和经济低迷影响，建筑公司为争夺整备项目订单而激烈竞争的场面已不多见，但在该小区预计将形成竞争格局。由于工程费规模大，既有可能确保盈利性，又能在竣工后收获“建设江南区头部公寓”的品牌形象加成。

现代建设甚至已申请注册“狎鸥亭现代”这一商标。据悉，还新设了正式专责团队“狎鸥亭重建营业团队”。在现代建设率先打响宣传战的同时，三星物产也在准备参战。如果现代建设和三星物产参与投标，那么在今年1月以三星物产胜出告终的汉南4区项目争夺战之后，两家公司将再度正面交锋。此外，GS建设也有可能参加狎鸥亭项目的竞标。GS建设今年已作为共同施工方中标诺园区上溪5区再开发项目等，累计中标金额已超过2万亿韩元。

在狎鸥亭2区率先突进的同时，其他区块也在加快整备项目进度。作为狎鸥亭重建项目中体量最大的狎鸥亭3区，正在推进最高70层、5175户规模的重建工程，近期已将整备规划变更案向居民公开。3区是将现代1~7次及10·13·14次整合推进的项目。该重建项目完成后，将重塑为最高70层、5175户规模的小区。近期3区也陆续达成创纪录成交。据房地产大数据平台“阿实”的资料显示，上月现代1·2次专用面积196㎡以95亿韩元成交，远高于此前89.5亿韩元的最高成交价。

每坪3亿韩元时代会到来吗

首尔江南区狎鸥亭洞新现代公寓。照片由亚洲经济资料库提供

有舆论指出，在狎鸥亭公寓交易中动辄砸下一般人难以想象的金额，是否意味着价格过高。但专家建议认为，狎鸥亭是韩国地段条件最好的区域之一，且重建后房价预期上涨，因此难以简单认定为高估。NH农协银行不动产专业委员 Yoon Sumin 表示：“以狎鸥亭为例，长期以来‘富人区’的形象根深蒂固，这一形象本身作为价值已获得高净值人群的认可。决定价值时，除了效用之外，稀缺性也发挥着重要作用，在两极分化日益加剧的情况下，基于稀缺性进行的交易将会持续存在。”

专家还认为，重建之后其作为投资标的的价值也将得以延续。Yoon委员表示：“狎鸥亭正在对约1万余户推进重建，这一地区的需求将持续强劲，这就是顶级地段所具备的力量。一直都有想要向更高等级地段迁移的人群，未来也会出现卖掉盘浦的房子、转而迁往狎鸥亭的情况。”

部分观点认为，既然瑞草区盘浦洞 Raemian One Bailey 已经出现每坪2亿韩元的成交价，那么在狎鸥亭，每坪成交价有可能达到3亿韩元。不动产R114首席研究员 Yoon Jihae 表示：“狎鸥亭原本就是头部区域，如今在新建效应基础上，再叠加临汉江河岸的溢价，每坪3亿韩元在现实中也有可能实现。既有居住者资金实力雄厚，挂牌房源本就稀少，而需求却始终存在，因此维持高价也不会太难。”

不过，专家普遍认为，狎鸥亭稳固的需求难以直接转化为首尔整体市场重建需求的增加。Yoon研究员补充称：“狎鸥亭与普通市场中的重建议题完全是两码事。正是由于‘狎鸥亭’这一象征性，才会促使建筑公司积极参与，而其他地区只能以盈利性为基础进行考量，视角完全不同。”