住房城市保证公社（HUG）在获得超过4万亿韩元的政府血税支持、负责善后处理全租诈骗事态的同时，却未能追回这笔资金，被指实际上在纵容导致全租诈骗事态的“别墅王”再次出现。尤其是，有意见指出，HUG事实上在“鼓励”只在法院拍卖中竞得全租诈骗受害别墅（多户·联排住宅）的法人将其再次出租，从而放大了第二轮全租诈骗的风险。

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16日，《亚洲经济》通过国会国土交通委员会所属国民力量党议员 Kim Eunhye 办公室获取的《HUG针对拍卖标的物竞得人的保证金回收手册》显示，HUG允许拍卖标的物竞得人通过签订新的租赁合同或以其他方式筹措资金，自愿向HUG偿还债务（保证金）（任意偿还）。这意味着HUG在鼓励竞得人将拍卖标的物重新出租。

作为住房保证机构，HUG在2022年爆发的全租诈骗事态中，代替房东向租期届满后拿不回全租保证金的承租人（申请HUG全租金返还保证保险者）返还了全租保证金。随后，HUG承接了这些承租人的债权（收回欠款的权利），试图将相关住房送交拍卖，以回收代位清偿金（保证金）。对竞得人而言，在向法院缴纳拍卖价款后，还应向HUG返还其代为垫付的保证金（在受害承租人具备对抗力和优先受偿权并办理了租赁权登记的情况下）。

然而，竞得人竞得全租诈骗受害别墅后进行再出租，却并未偿还HUG此前向前任承租人提供的资金。由于缺乏由HUG回收竞得人租金收益的制度性装置，竞得人将再出租所得的保证金用于竞得其他全租诈骗别墅。在法律装置不完善、HUG又未积极开展追偿的情况下，一些人通过无资本“差价投资”摇身一变成为“别墅王”。

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在这种情况下，一旦HUG开始回收支持资金，已向受害别墅投入资金的竞得人所引进的新承租人，可能被赶到大街上。为回收支持资金，HUG可以再次将相关住房送交拍卖，而新入住承租人对其资金的受偿权将被排在“后顺位”，在取回保证金时可能面临困难。通过HUG的再次拍卖取得所有权的新竞得人主张所有权时，现居住的承租人也可能在毫无对策的情况下被迫搬离。

Soongsil Cyber University不动产学科教授 Han Mundo 表示：“在保证金回收进展迟缓的情况下，可以认为HUG为向竞得人追回资金而对受害别墅的再出租睁一只眼闭一只眼”，“有必要采取强有力措施，规定在竞得人未向HUG全额偿还保证金之前不得引进承租人。”

议员 Kim 表示：“目前正在出现令人担忧的新形式全租诈骗迹象”，“有必要通过制度性补充，切断将拍卖恶意用于全租诈骗手段的恶性拍卖人。”

HUG自2022年至今年9月底，在首都圈（首尔·京畿·仁川）申请拍卖的8929户别墅中，仅对547户（6%）从竞得人处全额回收了保证金。其余8382户（94%）的回收程序仍在进行中。回收程序进行中，意味着拍卖正在进行，或虽已成交但仍未收回保证金。

拍卖申请标的物数量迅速增加，但全额回收保证金的标的物却迟迟未见增长。2022年为15%（1525户中233户），去年降至约9%（3258户中303户），而今年截至9月，在4146户中仅对11户（0.3%）实现了保证金全额回收。

由于HUG未能从竞得人处回收保证金，而将受害别墅再次送交拍卖的案例，在过去约2年6个月中仅有11件。2022年3件，2023年4件，2024年4件。HUG的做法是，在允许竞得人自愿偿还保证金后，若超过6个月仍不偿还，则启动再次拍卖程序。自2022年至今年9月底，HUG因未能通过拍卖回收全租保证金而进行“自我竞得”的案例共计1244件。其中，首尔659件，仁川和京畿（富川·金浦·高阳·坡州·安养·水原）分别为361件、223件，此外釜山有1件。

在舆论指责政府放任在HUG的纵容下酿成第二轮全租诈骗事态苗头的同时，政府也难以摆脱浪费血税的批评。根据国会国土交通委员会所属共同民主党议员 Min Hongcheol 办公室的数据，过去4年间，政府因全租诈骗后续影响而向陷入赤字财政困境的HUG提供的资金累计达5.4739万亿韩元。