[独家]Harim将租赁住宅集中朝西布局…良才物流园区66项设计被集中要求修改

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据悉，Harim集团正在推进的“良才城市高端物流园区（良才物流园区）”开发项目，在首尔市建筑审议过程中被指出需要修改的事项多达66项。该审议是在建筑许可之前，由专家对建筑物的布局、景观、结构安全、环境等进行综合审查，以提升城市美观性和公共性的一道前置程序，如此大规模的集中修改要求被评价为极为罕见。围绕物流园区审批的双方矛盾已持续10年之久。

根据本报记者截至8日的综合采访结果，首尔市建筑委员会于今年3月17日决定，对Harim产业提交的良才物流园区开发项目作出“重新审议决议”。所谓重新审议决议，是在建筑委员会审议中，指出的事项需要进行重大重新规划时所作出的程序性决定，需要在修改相关问题并反映到建筑规划中后，再次接受审议。

Harim控股子公司Harim产业，正推动在首尔瑞草区良才洞一带建设集高端物流设施、办公·商业设施及居住设施（998户公寓和972间办公公寓）于一体的大型综合园区。预计项目总投资额高达6.8万亿韩元。

Harim产业提交的良才城市高端物流园区平面图重构。阿视亚经济 Lee Youngwoo 记者供图

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根据建筑委员会审议议决记录，该委员会从建筑到景观，对Harim产业提交的项目计划的整体设计提出了改进意见。

尤其是针对Harim产业作为公共回馈提出的租赁住房集中布置在朝西方向一事，建筑委员会指示其进行修改。由于良才物流园区属于政府的公共开发项目，须将整体土地价格约25%作为公共回馈进行捐赠。Harim产业在项目计划中，将京釜干线道路覆蓋工程费用等公共回馈金（2804亿韩元）、研究开发（R&D）设施（1000亿韩元）以及总额264亿韩元的45户公共租赁住房（84㎡）一并作为公共回馈内容予以反映，但租赁住房却被安排为朝西。西向虽然下午日照强，有利于冬季取暖，但夏季室内温度上升则是一大缺点。

委员会还要求其重新审视并调整过于庞大的建筑体量（建筑的整体形态），指出其未能考虑周边城市脉络与尺度。建筑委员会表示：“建筑的基座（podium·构成低层部分的台基）被设计为17层高度，且在项目用地四个侧面形成长约250~300米的长条形墙体，希望重新规划上部高层部分体量及共同住宅，使其不至于形成过于巨大的体量。”

为此，建筑委员会要求删除空中连廊（sky bridge），并调整共同住宅栋数以及对基座进行分段设计等。同时指出，露台住宅缺乏露台功能，且会产生永久无法获得日照的永久阴影，要求将其删除。

良才城市高端物流园区鸟瞰图。首尔市供图。

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此外，对于目前无法实现车辆回转的共同住宅停车场，建筑委员会要求其改为可回转的结构；并指出，现有设计中，共同住宅核心部位的应急楼梯间没有对外开窗，火灾时烟气排放完全依赖机械排烟设备，存在问题，要求其探索设置外窗的方案。

Harim计划在总计约6.8万亿韩元的项目资金中，超过一半（56%，约3.8694万亿韩元）通过销售收益筹措，但作为盈利业务核心的居住设施不得不进行全面重新设计。

负责良才物流园区设计的DA Group Engineering综合建筑事务所，近期已向瑞草区厅提交了修改和补充后的设计图纸。但由于需先经过主管部门首尔市建筑企划科的一次确认程序，再决定是否提交建筑委员会审议，因此建筑委员会的审议很可能无法立即启动。

即便通过建筑审议，要真正进入开工阶段，还须经过瑞草区厅的许可，以及首尔市实施设计、结构、安全开挖等审议程序，各环节也不能排除再次被要求重新审议的可能性。

相关业界指出，在60余个项目上同时被要求修改和补充的情况，实属罕见。业内一位人士表示：“通常被作出重新审议决定的案件，再次提交审议时，往往要经过多次修改和补充往返，今年之内实现开工恐怕比较困难。”

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Harim方面表示：“良才物流园区将成为首尔新的地标项目，并非为了获取开发利益的项目”，“我们抱着‘过河也要敲石桥’的心态不断提高项目完成度，努力争取在最早的时间内完成该项目。”

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