“允许出售所有带租户房源…月租全租供需平衡无碍”[自住义务豁免Q&A]

最快从本月末起，在土地交易许可区域内，即便是夹带承租人的非居住唯一住房持有者，也可以出售住房。无住房购房者在购买时，不仅可对原有多套房持有者的房源，而且可对非居住唯一住房持有者的房源，将实际自住义务延缓至承租人的租赁合同终止为止。

国土交通部第一次官 Kim Itak 12日在政府首尔办公大楼举行的新闻发布会上表示：“此前仅对部分多套房持有者适用实际自住义务豁免，导致未能适用该规定的非居住唯一住房持有者与多套房持有者之间出现公平性问题”，“我们拟将截至年底申请土地交易许可的情形中，原本只适用于部分多套房持有者的实际自住义务豁免，扩大至所有住房”。

国土交通部第一次官 Kim Itak 12日上午在首尔钟路区政府首尔办公楼，说明将对土地交易许可区内适用于购房者的实际居住义务，暂时豁免至所有有承租人的住房（仅限购房者为无房者的情况）的方案。联合新闻供图

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国土交通部计划自13日起，就包含上述内容的《房地产交易申报法》实施令修正案预告立法。此前，在土地交易许可区域内交易正在出租的住房时，仅限多套房持有者，方可将购房者的实际自住义务延缓至租赁合同终止日。本次方针是将这一适用对象扩大至所有夹带承租人的住房。

适用对象为在今年12月31日前，向主管机关申请土地交易许可的无住房购房者。但为防止制度被有房者利用“差价投资”，仅对自本次发布日12日起持续保持无住房身份的购房者，例外适用实际自住义务豁免。

以下以问答形式整理国土交通部相关负责人的一问一答。

问：若允许非居住唯一住房持有者在夹带承租人的情况下出售，有担忧认为租赁房源将减少，从而加剧月租和全租困难，如何看待？

答：此次仅向无住房者提供实际自住义务的豁免机会，因此，若原先承租住房的无住房者转而购买房源，将产生减少月租与全租需求的对冲效果。从全租与月租市场平衡的角度看，总量上预计不会出现大问题。

问：夹带承租人的房源，实际上只有资金实力较强的无住房购房者才能购买，对无住房者的住房供应效果是否有限？

答：本次措施并非通过放宽贷款监管来刺激购房需求，因此由具备资本实力的实际自住需求者购房是合理的。在调控区域，如果全租价格比率高于贷款价值比40%，则无法获得住房抵押贷款，因此购房者必须缜密制定资金计划。

问：若购房者在租赁期结束后仍未实际入住，将采取何种措施？

答：未实际居住属于未履行土地交易许可制度履行义务，将被征收履行罚金。我们每年一次，在不超过取得价额10%的范围内征收履行罚金。若存在故意不当获取土地交易许可的情形，将取消许可，交易本身也可能被认定为无效。

问：允许夹带承租人出售，具体可期待多大程度的房源释放效果？

答：虽然不至于达到此前多套房持有者转让所得税加重征税豁免即将结束前所出现的房源增加趋势，但预计仍会产生相当效果。不过，房源将有多少释放、成交能否达成，很大程度上取决于市场心理，难以预先断言。

问：有意见认为，此举事实上可能动摇土地交易许可制的原则，如何回应？

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答：土地交易许可后四个月内必须实际入住的义务有所放宽，但并非两年后实际自住义务就完全消失。从大框架看，制度仍在维持，本次措施仅在今年12月底前限期适用。

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