非自住一套房持有者夹租出售通道打开…自住义务豁免范围扩大

最快从本月末起，即使是在土地交易许可区域（简称“土许区域”）内夹带租户的非自住唯一住房持有者，也可以出售住房。政府决定，将此前仅适用于多套房持有者的自住义务豁免措施，扩大到土许区域内所有“带租约”住房。此举是出于对多套房转让所得税加重征税恢复后，市场挂牌量减少的担忧，舆论认为，今后有望通过增加市场可售房源产生效果。

从首尔松坡区乐天世界大厦眺望到的首尔市内公寓景象。联合通讯社供图

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国土交通部12日表示，将从13日起预告修订包含上述内容的《房地产交易申报法》施行令。在土许区域内交易正在出租的住房时，此前只有多套房持有者，买方才可以将自住义务延缓至租赁合同结束日为止，而今后这一对象将扩大至所有“带租约住房”。

国土第一次官 Kim Itak 当天在简报中表示：“此前仅对部分多套房持有者适用自住义务豁免，导致未能适用该政策的非自住唯一住房持有者与多套房持有者之间产生了公平性问题”，“对于在年末之前申请土地交易许可的情形，我们计划将原本仅适用于部分多套房持有者的自住义务豁免，扩大至所有住房。”

适用对象为在今年12月31日前申请土地交易许可的买方。自住义务豁免，将与多套房持有者“带租约出售”的情形相同，豁免至例外措施发布日即12日当前已签订的租赁合同中的首次合同终止日。取得许可后须在4个月内完成住房取得，且最迟须在2028年5月11日前实际入住。

在此前为应对转让税加重征税豁免到期而集中抛售房源的多套房持有者，也被纳入本次豁免适用对象之中。此前政府在9日已决定，仅对在该日申请土地交易许可的多套房持有者予以自住义务豁免，而通过本次措施，今后也为其出售“带租约”房源打开了退路。

但为防止本次措施异化为“差价投资”，政府计划将自住义务豁免，仅适用于自规章发布时起持续保持无房状态的买方。此举意在阻断已有住房者卖掉原有住房后换购高价住房的行为。国土部相关人士解释称：“为防止以换房为目的的自住行为，并扩大无房刚需群体的机会，我们计划将自住义务豁免的适用对象，限定为自今日发布日起持续保持无房状态的购房者。”

市场方面期待，本次措施将有助于增加市场挂牌房源。Woori银行不动产研究院 Nam Hyukwoo 表示：“考虑到在首尔持有非自住唯一住房者的数量，本次措施扩大了潜在可流入市场房源的基础，这一点具有积极意义。”KB国民银行不动产首席专家委员 Park Wongap 称：“本次措施旨在促使非自住唯一住房持有者将房源投放市场”，“当房源逐步积累时，有助于防止因一两笔交易而导致价格非正常飙升的现象。”

但也有观点担忧，一旦允许整体出售“带租约住房”，将导致租赁房源减少。有人指出，市场事实上将被改造为以自住为主，可能堵塞原本可以释放全月租（押租与月租）房源的退路。

对此，国土部相关人士表示：“如果原本以全月租方式居住的无房者获得购房机会，相应地全月租需求将减少，从租赁市场平衡的总量角度来看，问题不大”，“但由于贷款监管，当全租价格对应的贷款成数超过抵押认定比率（LTV）40%时将无法获得贷款，因此预计只有资本实力较强的买方，才会从自住角度进行购房。”

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然而，有专家分析认为，这一措施并未充分考虑租赁供给减少的乘数效应。NH农协银行专家委员 Yoon Sumin 指出：“应当考虑到，单一一套租赁房源的减少，可能在市场中起到催化剂作用，实际导致更多房源减少的租赁供给乘数效应”，“租赁市场的不稳定（价格上涨）很可能进一步扩大。”

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