[漂泊10年的城市物流]②因审批腐败蒙尘的“荣辱之地”

by Lim Hyeseon

Published 07 May.2026 07:11(KST)

Updated 08 May.2026 14:57(KST)

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Pi-City 审批腐败之后
首尔市 vs Harim 审批“乒乓”拉锯
因容积率与交通问题发生冲突

被称为“江南最后一块黄金地”的首尔瑞草区良才洞“城市高端物流园区”用地，是一段折射韩国房地产开发阴影的不幸开发史。20世纪80年代龙山长途汽车客运站迁至瑞草洞后，货运功能随之搬到良才洞，自1989年起被用作货运码头。此后，因运营方真露集团发生倒闭，该用地被法院拍卖，2004年开发商 Ficity 竞得，开发由此启动。

Ficity 于2006年前完成用地收购，着手开发大型复合流通设施。项目规划为地下6层至地上35层，建筑总面积75万平方米的超大型综合体，仅总投资就超过3万亿韩元。但项目从一开始就摇摇欲坠，原因在于审批程序比预想拖得更久。期间又遭遇全球金融危机冲击，房地产景气急剧降温，项目环境进一步恶化。

牵扯 Lee Myung-bak 政府实权人物的 Ficity 审批腐败案

最终，Ficity 所筹措的规模达1兆1045亿韩元的项目融资（PF）贷款成为绊脚石。开工越晚，利息负担就像滚雪球般膨胀，提供支付担保的施工企业率先倒下。2010年，大宇汽车销售和成宇综合建设相继进入企业重组程序，工程事实上全面停摆。

过去推进开发时的首尔良才洞旧货运航站旧址 Ficity 用地鸟瞰图（图片=阿视亚经济资料库供图）

同年8月，随着项目融资贷款到期，债权团向法院申请破产，几经波折后，企业重生程序启动。但最终项目实施权和用地仍转归债权团所有。尽管更换施工方并尝试重启项目，但在审批过程中爆出的腐败嫌疑成为致命一击，项目事实上宣告流产。

在此过程中，有舆论指控 Lee Myung-bak 政府实权人物——前广播通信委员会委员长 Choi Sijung 与前知识经济部次官 Park Youngjun 等人，收受 Ficity 方面贿赂以换取审批，事件演变成大型权力型腐败案，即曾在全国引发轩然大波的“Ficity 审批腐败事件”。随着开发商及金融界相关人士接连被捕入狱，项目完全停滞。

“城市物流革新”的雄心，起步曾一度迅猛

转折点出现在2015年。当时 Park Geun-hye 政府为应对快递量激增和电子商务扩散，引入了“城市高端物流园区”这一新的政策概念。其目标是将市中心老旧物流设施改造为集物流、流通、信息通信技术（IT）和居住功能于一体的复合园区，以提升配送效率。

为此，政府修改了《物流设施开发及运营相关法律》，使该制度法制化，并于2016年制定了施行令和细则。规定将开发利益的一部分以公共设施形式回收，但规模上限定在地价最高25%的范围内，同时放宽了原先附着在既有物流设施上的业种限制。还允许在一栋建筑内叠加物流与商业、办公、居住功能的高密度开发。

Harim 集团于2016年5月通过当时的子公司 NS Home Shopping 收购了良才货运码头用地。政府随即将此地指定为全国6个城市高端物流试点园区之一。当时外界普遍预期项目将加速推进，如果开发计划制定和审批程序顺利，最早有望在2017年开工的预期也被提出。

Harim 计划在该用地建设超高层复合园区。地下布局高端物流设施，地上则构想打造集办公设施、研究开发（R&D）、商业设施、酒店、演出场馆等于一体的空间，并包含居住设施。这不仅是单纯建设一处物流基地，而是试图重塑城市功能本身的项目。

与首尔市“6年战争”……一路打到审计院的正面冲突

但项目很快就与首尔市发生正面冲突，焦点在于容积率。Harim 以城市高端物流园区试点项目为依据，推动最高约800%的高密度开发；相反，首尔市则依据既有城市规划，坚持容积率400%和建筑高度限制。首尔市方面认为，鉴于良才一带是惯常交通拥堵区域，高密度开发并不合适；若仅对特定开发商开放超高层开发，还可能引发公平性问题和特惠争议。最终，双方立场始终未能拉近。

Harim 提交的开发计划屡遭首尔市退回并被要求补正，形成所谓“审批乒乓”。审批程序事实上陷入停滞，项目也随之搁浅。

矛盾从行政程序层面进一步扩散到审计院和法院。Harim 一方于2021年以首尔市行政行为不当为由，向审计院申请公益审计。审计院认定部分行政处理程序存在问题，此后谈判进入新阶段。随着市长 Oh Sehoon 就任，首尔市的基本立场有所缓和，项目再次开始运转。2023年，首尔市物流园区计划审议委员会有条件通过了 Harim 的开发方案，Harim 提出了约5600亿韩元规模的公共回馈及交通对策。随后在2024年，首尔市最终批准了开发计划。

但这一次又出现法律纠纷，围绕良才洞用地内道路的诉讼尤为典型。Harim 产业于2021年以不当得利返还为由起诉首尔市。涉案用地是当年 Ficity 在以物流园区开发为前提的条件下承诺捐赠的土地。Harim 主张，既然开发已告吹，捐赠承诺的效力也应随之消失；而首尔市则以原所有者放弃使用收益权为依据进行反驳。

一审支持 Harim 一方，判令首尔市支付约362亿韩元；但二审推翻了一审判决，改判首尔市胜诉。此后，大法院（最高法院）撤销原判并发回重审，发回重审法院再次支持 Harim 一方，判令支付约600亿韩元规模的款项。目前案件已再次上诉至大法院，正等待最终裁决。