“用公共STO遏制房地产PF过度集中与全租诈骗”

by Park SeungUk

Published 28 Apr.2026 17:14(KST)

“可将金融成本和预售价格降到低于PF水平”
“提升全租保证金流动性以预防全租诈骗”

有观点指出，房地产开发市场应当引入利用公共代币证券（STO）的融资方式。在现有通过项目融资（PF）筹集资金的结构下，高利率时期金融成本上升会推高预售价格，而如果运用STO，则可以降低金融成本，从而抑制预售价格上涨。此外，还有意见提出，应在租赁市场中引入运用STO的全租贷款，以防范全租诈骗。

28日下午，在首尔汝矣岛国民投资教育院举行的“以公共STO为基础的数字经济与数字资产产业培育研讨会”上，与会者合影留念。朴承旭供图

高丽大学区块链研究所所长 In Ho 28日下午在首尔汝矣岛国民投资教育院举行的“以公共STO为基础的数字经济与数字资产产业培育研讨会”上表示：“如果利用公共STO，可以降低房地产开发市场对PF的依赖。”

公共STO的优势在于能够降低建设项目的金融成本。以未来预售收益为担保筹集资金的PF，在高利率长期化时，金融成本增加，预售价格也随之上涨。相较之下，将资产以数字代币形式发行并以证券形态交易的STO，可以降低金融成本，同时阻止预售价格上涨。

STO方式也能降低个人参与房地产投资的门槛。传统房地产开发项目动辄需要数百亿至数千亿韩元投入，个人难以参与。通过STO将开发资产拆分为以1000韩元至1万韩元为单位的证券进行流通后，个人也可以投资开发项目。以区块链为基础，土地获取、审批许可等全过程将实现透明化，个人还可以分享开发收益。

为此，In 教授提出了“预售联动型STO”。该模式是在整备项目开工时点发行，在预售完成时自动清算的短期收益型STO。投资者在建设过程中如果STO价格上涨，可以像股票一样买卖；也可以持有STO至预售完成时点，获得本金及预售收益等。

除此之外，In 教授还提议推出“国民居住福利基金型STO”和“国民分红型STO”。国民居住福利基金型模式不同于现有韩国土地住宅公社（LH）开发公共住宅用地后向民间出售的结构，而是先对公共住宅用地发行STO，再由居住福利基金进行投资。通过这一方式，投资者将以分红形式获得宅地租金、商铺租金、预售差价等收益。国民分红型模式则是将以捐赠代替税收方式取得的文化设施等的运营收益权代币化，以分红形式向投资者分配收益。

当天，与会者还讨论了为防止全租诈骗而利用STO的全租贷款方案。汉信大学人工智能·软件大学教授 Hong Seungpil 表示：“如果在全租贷款中应用STO，就可以防止因优先顺位关系、房东欠税等信息不透明以及实物资产流动性问题而产生的全租诈骗。”

他还补充称：“一旦引入全租保证金STO，就可以对保证金无法返还的风险进行对冲。如果通过STO建立起以区块链为基础的不动产信息证明体系，将在承租人与出租人之间构筑起绝对信任。”

在这一结构下，承租人可以降低保证金无法返还的风险。随着将保证金债权证券化，无法返还的风险可以分散给众多投资者。此外，还可以通过STO的智能合约进行设计，使承租人在合同到期后，根据预先设定的条件收回保证金。出租人则可以通过将所持不动产STO化后进行部分出售获得收益，并能更快地筹集到用于返还保证金的资金。