商铺租金下跌空置增加…仅明洞·纛岛等“热门地”表现稳健[房地产A to Z]

by Choi Seoyoon

Published 30 Apr.2026 14:05(KST)

Updated 02 May.2026 09:08(KST)

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办公楼已连续8个季度上涨…江南、汝矣岛表现强势

今年一季度，在内需消费萎缩的影响下，全国平均商铺租金下滑，空置店铺增加。这与在主要商务区需求支撑下收益率和租金双双上涨的办公楼市场形成鲜明对比。

据韩国不动产院30日发布的今年一季度商业用房地产租赁动向调查结果显示，全国商铺综合租金价格指数环比下降0.05%。

按类型来看，小规模商铺下跌0.16%，跌幅最大，其次是集合商铺（-0.07%）和中大型商铺（-0.01%）。商铺租金价格指数自2024年二季度（100.0）见顶后，跌势持续。

相反，办公楼租金价格指数在首尔和京畿地区承租需求延续的带动下上涨0.34%。

中大型商铺空置率14.1%…世宗以27%居全国最高

首尔市内一栋建筑外张贴的办公室出租公告。联合通讯社供图

空置也在增加。全国一般商铺空置率为13.1%，较上季度上升0.3个百分点。中大型商铺空置率为14.1%，小规模商铺为8.3%。

本季度首次公布的一般商铺一层空置率为6.5%，环比上升0.5个百分点。一层是与人流直接接触的空间，被视为最能反映商圈景气冷暖的指标。

从地区来看，世宗中大型商铺空置率为27.0%，为全国最高，庆北（18.6%）、全南（14.5%）等也高于全国平均水平。

相反，首尔中大型商铺空置率为9.3%，为全国最低水平。在首尔，像明洞、北村这类吸引大量外国游客的商圈，以及像纛岛这样拥有大型企业门店需求的地区，租金出现上涨。

与此相对，传统商圈和地方地区则受到销售额下滑和空置长期化的影响。按主要商圈来看，纛岛上涨2.54%，明洞上涨2.35%。

投资收益率仅在0.7%~1.2%区间…消费萎缩是主因

商业用房地产租赁市场动向。韩国不动产院供图

在投资收益率方面，商铺表现同样低迷。中大型商铺收益率为0.99%，小规模商铺为0.79%。集合商铺虽小幅回升至1.23%，但仍远不及办公楼1.80%的收益率。一般商铺受地方房地产市场低迷影响，收益率下滑；只有集合商铺在以首都圈为中心资产价值小幅转升，录得1.23%，较上季度上升0.09个百分点。

不动产院将商铺租赁市场低迷的背景归因于私人消费减少。实际数据显示，零售销售额指数从去年12月的126.4降至今年2月的115.5，成为商圈衰退的主要原因。不过，部分拥有外国游客和大型企业门店需求的特定商圈租金仍在上涨。不动产院表示：“游客流入的首尔、釜山主要商圈维持上涨态势，但传统商圈和地方地区因销售下降和空置长期化导致商圈萧条，继续呈现下跌走势。”

在办公楼租赁市场方面，江南（2.65%）、市中心（2.45%）、汝矣岛·麻浦（2.20%）等区域资产价值上升，被分析为拉动整体收益率的主要动力。办公楼租金价格指数环比上涨0.34%，投资收益率为1.80%，较上季度上升0.06个百分点。首尔办公楼投资收益率高达2.35%。不过，办公楼市场中，除首尔和京畿外，其余地方广域市道仍难以摆脱下行趋势。忠北办公楼空置率为29.9%，为全国最高；庆南（-0.40%）、济州（-0.38%）等地的资本收益率为负值。