[评论]全租价格走强的危机正在到来

Published 28 Dec.2023 10:53(KST)

Updated 15 Jan.2025 18:15(KST)

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近期住房市场十分混乱。自今年10月起，房地产买卖市场再次进入下行阶段，但全租市场仍然保持强势。买卖与全租出现“脱钩”现象。可以概括为：原本等待入市购房的需求，仍然停留在全租市场所导致的局面。

由于高利率持续存在，加之明年经济形势可能不佳的不确定性上升，刚性需求人群正从买卖需求转向全租需求。受此影响，全租价格涨幅高于买卖价格涨幅的现象正在出现。韩国房地产院的解读也是如此。

目前，全租可以通过贷款筹资，网络银行的全租贷款利率已降至3%中段，远低于市场上的月租收益率。通常的月租收益率——即“全月租换算率”维持在4.8%至5.0%之间，如果全租资金可以以3%左右的利率筹措，那么在市场上选择全租而非月租就成为顺理成章的选择。

事实上，全租价格在2008年至2016年间翻了一倍以上。当时全租贷款额度从1亿韩元、2亿韩元一路提高到5亿韩元。即便目前额度没有再调整，由于贷款利率较低，从资金筹措的角度看，全租的强势预计在一段时间内仍将持续。

政府今年对家庭贷款采取了一边倒的监管应对。自我国家庭贷款规模占国内生产总值（GDP）比重突破105%之后，持续实施各种监管措施。从大框架来看，如果贷款增速低于经济增长率，那么债务占GDP的比重将会下降。

然而，家庭在大幅削减贷款之后，一旦开始申请50年期住房抵押贷款时，又会以每月约5万亿韩元的规模迅速加杠杆，呈现突然大幅增加贷款的倾向，因此在管理上存在一定难度。

今年年底住房市场的放缓，归根结底是由需求萎缩造成的，而需求本质上就是资金，因此贷款减少是需求萎缩的主要原因。不过，在全租领域并不存在需求萎缩，因此全租价格持续走强，而买卖价格则呈现下跌走势。

从更本质的角度看，住房也是一种能产生租金的现金流资产。全租价格上涨到一定程度，最终会形成推升资产价格的压力。在这样的结构下，如果仅以“普通民众居住稳定”为由，任由全租价格上涨而不加干预，那么像2020年下半年那样的租赁市场大乱局面，就不能排除再次出现的可能性。

因此，从家庭贷款管理的角度来看，有必要对那些通过人为大幅压低全租贷款利率、从而扩大贷款规模的金融机构实施适度监管。

归根结底，无论是全租还是买卖，都是“以资金为养分”而扩张。目前家庭贷款中超过80%属于总债务本息偿还比率（DSR）的适用对象，但唯独全租贷款不适用。虽然是以“保障普通民众居住”为名而豁免，但金融机构却利用这一漏洞积极开发“诱饵型产品”，这最终导致全租市场大幅走强并迅速扩张。

这些因素也在潜在层面上成为全租诈骗等全租受害案例不断增多的原因。因此，金融监管当局应通过加强流动性管理来努力稳定市场。必须牢牢记住，市场终究是“以资金为养分”而成长的。

Chae Sangwook Connected Ground代表

本报道由人工智能(AI)翻译技术生成。