[统计的陷阱]②失去信任的“房价统计”：“跟着政权摇摆不定”

by Mun Jewon

Published 04 Jul.2023 06:10(KST)

Updated 04 Jul.2023 08:09(KST)

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韩国不动产院“周度公寓价格”统计
房价暴涨时报得偏低、下跌时报得偏高
专家称“难免受政权干预左右”
应取消周度统计、提高实际成交价权重

韩国不动产院发布的周度公寓价格统计数据正日益失去公信力。文在寅政府时期房价暴涨时，该统计显示的涨幅低于市场体感，引发“统计造假”争议；而在近期房价下行阶段，又比民间统计更早、更快出现反弹，呈现出“异动”走势。在对近期房价走向判断分歧加大的情况下，连统计数据本身也失去信任，市场混乱愈演愈烈。房地产专家指出，隶属于政府的韩国不动产院统计既然已经丧失公信力，就有必要改革周度统计，并通过提高机构独立性等方式作出改进。

政府统计显示房价上涨，民间统计却仍在下跌

根据4日韩国不动产院统计，首尔公寓价格已连续6周上涨。以周度统计为准，5月22日上涨0.03%，29日上涨0.04%，上月5日上涨0.04%，12日上涨0.03%，19日上涨0.04%，26日上涨0.04%。这一期间累计涨幅仅为0.22%，并不算大，但市场普遍认为这意味着首尔公寓价格在长期低迷后已转为上行，带动市场对房价反弹的期待升温，房东报价也在缓慢上调。

相反，在代表性民间统计机构KB不动产的周度调查中，首尔公寓价格仍在下跌。同一期间，KB不动产的价格变动率分别为-0.109%、-0.040%、-0.055%、-0.082%、-0.070%、-0.054%。与韩国不动产院统计相比，不仅涨跌方向相反，连整体趋势都对不上。因此，不仅普通民众，就连专家也表示“十分困惑”。首尔一所大学经济学系的一位教授表示：“最近韩国不动产院和KB不动产的统计差异太大，不知道应以哪一方的数据为依据进行分析，十分苦恼。”

在韩国不动产院统计中房价涨幅更高，与房价大涨的文在寅政府时期情况完全相反。在被称为“疯涨”的2020年至2021年两年间，以周度调查为基准，首尔公寓价格涨幅在KB不动产统计中为31.319%，而韩国不动产院仅为7.5%。两家机构都基于各自的调查方法得出了统计数据，但市场上一直批评韩国不动产院统计与体感房价存在差距。2020年7月，当时的国土交通部部长Kim Hyunmi曾表示，文在寅政府上台后3年间首尔住宅买卖价格上涨了11.28%，市民团体则引用KB统计反驳称上涨了52%，由此还引发了政府“统计造假”的争议。

统计会随政府需要“摇摆”？……“已失去信任”

不少观点认为，韩国不动产院统计在房价上行期和下行期都与体感房价出现偏差，源于其作为国土交通部下属机构的体制局限。房价暴涨时，政府在房地产政策失败问题上的舆论压力加大，因此有动力下调统计数据；房价下跌时，经济与“逆全租”等问题可能加剧，又有动力适度上调统计数据。一Cyber University of Seoul房地产学系教授Han Mundo表示：“韩国不动产院的统计不可避免会受到政权影响，以前的政府如此，现在也是如此。”

那么，韩国不动产院统计的公信力问题究竟出在哪里？可以从其统计编制方式中找到答案。根据其官网公开的调查方法，韩国不动产院对作为调查对象的样本住宅，如有实际成交案例，则在审核后将其作为“样本价格”；如无实际成交案例，则采用同一小区类似成交案例来推算“样本价格”。也就是说，无论是否有实际成交，都会人为算出一个样本价格。相对而言，KB不动产在样本住宅有实际成交时直接采用成交价格，没有成交时则通过对当地房地产中介的调查来得出样本价格。

调查过程中“主观”介入……样本调查的局限

韩国不动产院“样本调查”的最大问题在于调查过程中可能夹带主观判断。Han Mundo教授表示：“韩国不动产院的周度统计中，主观判断等定性因素介入过多，而KB不动产即便存在定性因素，也主要通过报价来弥补，而不是依赖调查员的个人意见，因此更为准确。”他接着指出：“金融机构是以KB不动产的行情数据为依据发放抵押贷款，因此统计会更忠实地反映实际价格；与此相比，韩国不动产院毕竟是公务员体系，存在先天局限。”

KB不动产等民间统计机构利益关联较少，即便采用样本调查，数据被人为操控的可能性也相对较小，但政府统计则不然。尤其是，KB不动产在无实际成交的样本价格中，主要反映的是房地产中介的报价；而韩国不动产院则由专业调查员为样本住宅输入“可成交价格”的结构，势必会有更多主观性的“定性因素”介入。一般来说，以选取代表性公寓小区进行房价调查的“样本调查”方式，统计结果往往弱于实际价格走势，但有舆论指出，韩国不动产院的房价统计已经超出了这一正常偏差范围。

Sejong University房地产学系教授Lim Jaeman指出：“仅凭已成交的案例来编制价格指数，也无法完全反映整个市场走势，更何况是只抽取几万户样本住宅，在根本没有成交的情况下，又有谁、凭什么本事能准确知道价格？如果由调查员来评估，那么在房价高的时候，就有强烈动机把数值压低；在房价低的时候，又有强烈动机把数值抬高。”韩国不动产院在信任危机反复出现后，于今年年初将周度调查公寓的样本规模扩大至3.29万户，但仍只有KB不动产（6.222万户）的一半左右。

应取消周度统计……“没有哪个国家像我们这样”

在此背景下，部分观点提出应将房地产统计调查方式改为以实际成交价格为基础，意在剔除定性因素、提高统计对真实房价的反映度。当然，如果完全按照实际成交价格编制，数据会出现剧烈波动，而且也存在因操纵行情而进行虚假成交申报、从而导致信息被扭曲的风险。因此专家解释，应在剔除后续被取消的交易以及明显过高或过低的异常交易后，再编制定期的实际成交统计。为此，需要取消难以及时剔除虚假交易的周度统计。

实际上，美国、英国、德国、日本、法国等多数主要国家也都是基于实际成交价格编制并公布住房价格指数，几乎不存在像韩国这样以周为单位发布的做法。Lim Jaeman教授表示：“对外公布的统计必须以实际成交数据为基础，但为了操纵行情而申报交易却不办理过户登记的情况很多，因此只能以真正完成登记的交易为依据编制统计。”他还表示：“这样的统计只能在时间过去之后才能做出来，从未见过像韩国这样以周为单位公布房价水平的国家。”

韩国不动产院周度房地产统计数据质量不佳的问题并非一朝一夕。统计厅在2020年底发布的定期统计质量诊断报告中就指出，韩国不动产院的周度公寓价格调查统计“要以周为单位调查公寓价格（买卖、全租等）并不容易”，“虽然在调查公寓价格时利用了实际成交价等参考资料，但在使用这些资料时存在困难，而且周度公寓价格调查的样本少于月度调查，因此可能因此产生误差”。

如在信贷、政策上有需要……可用民间统计加以补充

出于住房抵押贷款业务或把握房地产市场走势等需要，周度统计也可能具有一定必要性。但这一需求完全可以通过KB不动产等民间统计加以补充。Lim Jaeman教授表示：“为了更快掌握市场走势，美国也有人主张制作按日统计，但这类短期统计没必要由政府来做。即便政府为快速应对房地产市场变化而在内部每周掌握趋势，也不应对外发布（不够准确的统计）。”

Korea Research Institute for Construction Policy研究委员Lee Eunhyeong指出：“KB国民银行因为要开展贷款等业务，所以需要周度统计，但韩国不动产院并非一定要发布。像现在这样周度变动率在0.01%之间来回波动，其实意义并不大。”他还补充说：“一旦政府在统计、房地产对策等方面走在前面，举国上下的关注就会集中到房地产上，进而引发各种副作用。”

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本报道由人工智能(AI)翻译技术生成。