“史上最冷寒冬”中的公寓拍卖…上半年每10套仅成交3套
今年上半年，首都圈公寓法院拍卖的成交率和成交价率均跌至历史最低水平。分析认为，这是因为自去年下半年以来，房地产市场的悲观预期持续发酵，加之评估价格令购房人压力加大所致。有观点认为，下半年除江南地区外，首都圈其他地区的拍卖市场低迷局面也将持续。
![仁川地方法院拍卖法庭前招牌全景 [照片=韩联社供图]](http://www.asiae.co.kr/news/img_view.htm?img=2023042116191397350_1682061553.jpg)
“10套仅卖出3套”……首都圈公寓拍卖标的越积越多
据法院拍卖专业机构Ggi Auction 29日统计，截至本月26日，今年上半年在法院进行拍卖的首都圈公寓成交率暂为30.4%。这是该公司自2001年开始分析相关统计以来的第二低水平。成交率是指在全部拍卖标的中成功成交的比例，30.4%意味着通过拍卖挂牌的10套房中，仅有3套找到新主人。按半年度来看，成交率在去年下半年创下28.9%的最低纪录。
在首都圈内，拍卖市场最为冰冷的地区是仁川。平均成交价率为25.8%，较去年下半年（27.5%）下降1.7个百分点。与房地产景气高涨的2021年下半年（73.7%）相比，仅相当于当时的三分之一。尤其是今年4月，成交率跌至20.4%的历史最低水平，10套房中仅成交2套。
同属首都圈的首尔和京畿道平均成交率分别为30.7%、34.9%，同样呈现低迷态势。首尔在去年11月成交率一度跌至14.2%，创下历史最低纪录，但今年1月一度回升至44.0%。此后截至3月一直维持在30%以上，然而最终由于买方撤出市场，成交率又跌回10%至20%区间。京畿地区在2021年9月成交率曾高达77.9%，几乎所有拍卖标的都能售出，颇受追捧，但在去年12月跌至25%，创下历史新低，此后一直徘徊在20%至30%区间。
成交价率也创10年来新低……“垫底”的是仁川
公寓拍卖成交价率也在走低。截至本月26日，今年上半年首都圈公寓的成交价率暂为74.7%。这是自2012年下半年（74.0%）以来10年间的最低水平。成交价率是指成交价相对于评估价的比例，74.7%意味着评估价为10亿韩元的公寓，以7.47亿韩元成交。
在成交价率方面，仁川同样表现最为低迷。平均成交价率为70.8%，较去年下半年（77.2%）下滑6.4个百分点。仁川公寓成交价率在2021年下半年曾飙升至117.3%，创下全国范围内的历史最高纪录。直到去年上半年仍维持在103.0%，即高于评估价成交，但此后急剧跌落至70%区间。
首尔今年上半年成交价率为79.4%，在首都圈中处于最高水平，但较去年下半年（88.1%）下降了8.7个百分点。京畿地区为74.0%，较去年下半年（81.4%）下滑7.4个百分点。
买卖市场低迷令拍卖也亮起“红灯”……多次流拍的“半价公寓”才有人接盘
今年上半年公寓拍卖市场表现不振，被分析为买卖市场低迷的外溢效应。由于去年连续加息等因素，整个房地产市场陷入低迷，看空情绪加重，原本流向拍卖市场的投资需求也转为观望。
市场普遍认为评估价高于购房者心理价位，这也是流拍案例增加的背景之一。公寓拍卖标的的评估通常在拍卖启动前6个月至1年半进行。近期进入拍卖程序的房源，大多是在2021年和2022年进行评估的，当时市场上已出现房价见顶的担忧。而随着近期房价持续下行，当时确定的评估价格如今被认为偏高。
事实上，流拍两次以上的标的反而相对更受欢迎，因为多次流拍后“身价”被大幅压低。首尔公寓成交率在今年1月骤升至44.0%，也是因为大量买方涌向流拍标的。若拍卖中无人出价导致未成交而流拍，该标的在重新上拍时，最低价会下调20%至30%。
市场预计，直到年底公寓拍卖标的将会逐步增加。一方面成交率下滑导致流拍房源不断累积，另一方面买卖市场卖不出去的房源也越来越多地转入拍卖。今年上半年在首都圈进行的公寓拍卖案件为3728件，已接近去年全年案件数（4212件）。
Ggi Auction高级研究员Lee Juhyun表示：“由于市场缺乏良性循环，拍卖标的呈现增加趋势。”他并预测称：“除近期买盘有所回暖的江南地区外，其余区域在下半年大概率仍将延续类似走势。”
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