“即使再贷款提供8.8万户全租房，也无法退还押金”
2021年以后房价调整
家庭平均净资产骤减5000万韩元
全租价格下跌，押金返还负担加重
房价低迷致未售出住房激增
建筑公司财务稳健性下降
有警告称，今后如果住宅价格急剧调整，家庭净资产规模将缩减，可能导致财务健全性恶化。有人指出，若房东的全租保证金返还负担加重，加之未售出住房数量增加、住宅开发业务盈利性下降，问题可能进一步扩散为房地产项目融资（Project Financing，PF）不良事件。
韩国银行21日在金融货币委员会定期会议上表示，已敲定包含上述内容的《6月金融稳定报告》。韩国银行利用去年家庭金融福利调查数据进行估算的结果显示，自2021年下半年以来的住宅价格调整，使得家庭平均净资产从2021年末的4.4亿韩元减少至今年3月末的3.9亿韩元，缩减了5000万韩元。同一时期，偿付能力脆弱的高风险家庭占比（相对于持有金融负债的家庭）从2.7%扩大到5.0%。高风险家庭是指总债务本息偿还比率（DSR）超过40%、资产负债比率（DTA）超过100%的家庭。
约4.1%~7.6%的全租出租家庭，难以返还保证金
尤其是由于全租价格下跌，出租家庭的全租保证金返还负担大幅增加。根据韩国银行的数据，如果全租价格维持在今年3月水平，出租家庭需向承租人返还的保证金差额今年将达24.2万亿韩元，相当于预计到期的全租保证金规模288.8万亿韩元的约8.4%。在116.7万户全租出租家庭中，预计约有4.1%~7.6%即便处置所持金融资产并追加借款，仍将难以返还保证金。
随着住宅价格疲软，以大邱等非首都圈地区为中心，未售出住房快速增加，也在加大金融稳定风险。未售出住房增加，会通过推升建筑企业的住房存货资产和应收账款等，削弱其财务健全性。按建筑企业计算的平均未售出住房存货金额，去年为66亿韩元，近期再次增加；预售及工程应收账款也达234.7亿韩元，同比激增34.1%。韩国银行金融稳定局长 Kim Ingu 指出：“从2007~2008年未售出住房激增时期来看，未售出住房增加约3年后，建筑企业的风险大幅上升。近期激增的未售出住房，今后可能削弱建筑企业的财务健全性。”
未售出住房增加还可能导致房地产项目融资贷款不良。以去年12月末为基准，房地产项目融资贷款的逾期率和不良贷款率分别为1.19%、1.25%，自2021年以来持续上升。自2015年以后，与房地产相关的公共担保大幅增加，其在房地产市场中的作用不断扩大，在此背景下，如主要担保机构的财务健全性恶化，相关财政负担也可能加重。以住房城市保证公司为例，其担保不良金额从2021年的8000亿韩元增至去年的1.6万亿韩元，代位清偿金额也从6000亿韩元扩大至1.1万亿韩元。代位清偿率（代位清偿金额/担保余额）也从0.11%上升至0.18%。尤其是代位清偿金额中，全租相关担保的比重，去年达到92.1%，较2017年的10.4%大幅提高。
Kim 局长表示：“今后为防止因住宅市场长期低迷而导致不良扩大，有必要制定以实际居住需求者为中心的监管放宽措施、调整预售价格，并出台保护面临保证金无法返还风险的全租承租人的方案。对于房地产项目融资贷款，对正常项目应支持其顺利推进，而对高风险项目则需在必要时迅速推进处置工作，为此应由民间与公共金融机构共同准备不良债权收购项目。”
金融脆弱性指数（FVI）转为上升趋势…远高于长期平均
另一方面，根据《金融稳定报告》，反映我国金融系统中长期脆弱性的金融脆弱性指数（Financial Vulnerability Index，FVI）今年以来转为上升趋势，体现出潜在脆弱性。今年一季度FVI为48.1，高于去年四季度的46.0，远超长期平均水平39.4（2007年一季度至2023年一季度）。该指数在2021年二季度达到59.4的高点后，一度呈下行趋稳态势，但今年一季度再度转为上升。在家庭贷款重新转为增加的背景下，这一指数今后仍有较大上升空间。相反，反映股票、债券、汇率、信用违约互换（Credit Default Swap，CDS）溢价等金融市场价格短期波动性的金融不安指数（Financial Stress Index，FSI），以5月为基准为17，较今年2月接近“危机”临界值的21.2回落至“注意”阶段。
韩国银行副总裁补 Lee Jongryeol 强调：“今年以来，受国内外对货币政策紧缩基调放缓的预期等影响，股价上涨、房地产价格跌幅收窄，自4月以来家庭贷款再次增加，金融失衡的缓解受到制约。今后政策当局在考虑到内外部高度不确定性的情况下，有必要通过与相关机构的政策协同，预先完善包括流动性供给体系在内的事前应对方案，以便在市场不安出现时能够迅速应对。”
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