组合式开发退潮“信托”走俏…重建·再开发版图生变
为加快新月市营重建推进信托方案
南首尔Lucky也倾向采用透明信托
专家：“须为各项目量身选择方式”
在首尔的再开发、重建项目中，“信托”正迅速崛起为“组合”的替代方案。分析认为，在房地产景气低迷、施工成本上升叠加冲击的情况下，由专业性不足的组合来推进项目已显得力不从心。尤其是在首尔江东区屯村住宅小区等地，由于组合成员之间的内讧导致项目延宕的案例接连出现，越来越多的地方开始将目光转向信托。
新月市营、南首尔Lucky等项目倾向于选择“更快”的信托模式
据7日整备业界消息，首尔阳川区新月洞新月市营公寓重建推进准备委员会将于本月11日邀请多家信托公司举行第二次项目说明会。在上月11日举行的第一次项目说明会上，KB不动产信托已经介绍了信托方式的优势及推进方式。此后，针对业主进行的重建方式问卷调查结果显示，超过90%的业主选择了信托模式，委员会于是决定再听取多家信托公司的说明。
新月洞一家房地产中介事务所相关人士表示：“在阳川区，除新月市营外，木洞新市街12个小区也在推进重建，公寓之间的进度竞争已愈发激烈”，“考虑到搬迁和拆除，如果进度稍有落后就可能被排在后面，因此大家倾向于选择专业性更强的信托方式”。
首尔衿川区始兴洞南首尔Lucky公寓重建推进准备委员会也于上月26日与韩国土地信托、KB资产信托、韩国资产信托共同举办了说明会。在说明项目方式的同时，还对各信托公司的整备项目业绩进行了比较。南首尔Lucky公寓计划在本周通过问卷调查，确定优先协商对象信托公司。重建推进准备委员会相关人士表示：“相比问题较多的组合方式，信托方式更加透明、推进更快，加之政府也有意激活信托方式，因此我们最终将方向定为信托。”
此外，首尔永登浦区文来洞菊花公寓、两坪洞新东亚公寓，芦原区上溪汉信3次公寓等多个项目地，都在考虑采用信托方式。钟路区昌信10区、铜雀区上道14区、江西区傍花2区等首尔市“快速一体化规划”项目中，也有部分在推进信托方式。即便首尔市通过一体化行政程序缩短了项目周期，各地仍在讨论采用信托方式，以进一步加快推进速度。
信托模式专业性高推进快，但手续费负担较重
在再开发、重建领域，传统上主要由业主组成的组合来推进项目。与此不同的是，在信托模式下，由信托公司代替业主主导从事业实施许可到管理处置许可等各阶段的整备项目。与民间性质的组合相比，信托公司拥有更强的资金实力和专业性，有利于项目顺利推进。此外，由信托公司担任实施主体时，无需成立组合，在初期阶段即可节省约4年时间。
然而，尽管随着2016年3月《城市及居住环境整备法》修订，信托方式被正式引入，但除汝矣岛外，选择这一方式的项目地并不多。这是因为需要向信托公司支付最高相当于预售收入4%的手续费，加之制度较为陌生，难以获得业主同意。
但近期随着房地产景气转弱、材料费用上涨、施工费追加已成常态，组合方式的短板开始凸显。即便向韩国不动产院申请审核，由于组合专业性不足，在施工费谈判方面也存在明显局限。因此，越来越多项目地开始叩响能够实现稳定推进的信托公司的大门。组合方式局限性暴露得最为典型的案例，正是被称为“建国以来最大重建项目”的屯村住宅小区。该项目因施工费追加问题导致组合与施工方矛盾加剧，一度停工。再加上组合成员之间内讧加深，组合会长多次更换，白白浪费了大量时间，由此产生的项目延误损失只能由组合成员自行承担。
整备业界相关人士表示：“信托也分为由信托公司直接实施的方式，以及代替组合代理项目的方式”，“虽然组合方式的缺点确实明显，但也有便于汇集组合成员意见的优点，而即便采用信托模式，项目也可能进展不顺。因此业主需要仔细比较，审慎选择更适合自身情况的推进方式。”
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