[房价反弹vs再下跌]③“龙头公寓”3个月跌幅收窄…重建预期大增

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带动当地市价的所谓“领头公寓”价格跌幅正在收窄。去年持续的加息和经济萎缩影响下，领头公寓的跌幅曾创下历史最大纪录，但近期在大规模放松调控的影响下，跌势趋于缓和。不过也有观点认为，现在还难以将其视为房价全面回升。

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6日，KB国民银行发布的月度住宅动向数据显示，2月“KB领头公寓50”指数环比下跌0.84%。这一跌幅较前一个月（-2.17%）缩小了1.33个百分点，减幅超过一半。该指数自去年11月下跌3.14%、创下历史最大跌幅后，已连续3个月跌幅收窄。

KB领头公寓指数是从全国公寓小区中选取市价总额排名前50的小区，反映其市值变动率的指数。由于对价格变动最为敏感，主要被用作领先于整体住宅市场的先行指标。蚕室主公5小区、Acro River Park、银马公寓等江南地区主要小区大量被纳入该指数。

该指数跌幅收窄，被解读为政府“1·3房地产对策”产生的后续效应。随着首尔大部分调控地区被解除、多套房持有者贷款也得到放宽，急售房源成交正在减少。市价总额排名第一的首尔松坡区可乐洞Helio City附近A房地产中介事务所相关人士表示：“去年价格已经大幅下跌，加之调控放松，今年以来购房咨询明显增多”，“其中不乏想‘置换’到更优地段的需求者”。

尤其是领头50公寓中有一半以上集中在江南三区（江南、瑞草、松坡区），由于去年受加息等影响，价格曾大幅暴跌，近期跌幅明显收窄。韩国房地产院数据显示，首尔东南圈公寓买卖价格变动率上月为-0.75%，较前一个月（-1.38%）减少约一半。与跌幅最为剧烈的去年12月（-2.05%）相比，两个月内缩小了1.30个百分点。

Song Seunghyun都市与经济代表表示：“去年价格大幅调整的地区，因基数效应（根据基准时点不同，经济指标被夸大或缩小的现象），也可以看作跌幅在收窄”，“同时，房价持续下跌缩小了买卖双方的心理价差，带动成交活跃，这也产生了一定影响”。

此前暴跌的实际成交价正在出现回升势头。根据国土交通部实际成交价公开系统，松坡区可乐洞Helio City 84.99㎡（专用面积）在去年11月的成交价为18亿韩元，今年1月跌至15.3亿韩元，但2月又回升至18.9亿韩元。去年11月以36.5亿韩元成交的瑞草区盘浦洞Raemian Prestige 84.93㎡，在同年12月跌至31亿韩元，但上月又回升至33亿韩元。

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也有分析认为，对重建小区的期待上升也起到了一定作用。首尔多处层层叠加的限制被解除的主要重建小区，近期项目推进提速，正在吸引购房者关注。根据Real Estate 114数据，首尔重建公寓买卖价格变动率上月为-0.12%。这一数据较去年12月（-0.35%）、今年1月（-0.28%）的跌幅明显收窄。

事实上，主要重建小区的实际成交价也在回暖。江南区大峙洞银马公寓76.79㎡上月以20.3亿韩元成交，创下去年9月（21.4亿韩元）以来的最高价。附近大峙洞B房地产中介代表表示：“随着重建限制解除、项目提速的消息扩散，咨询量在持续增加”，“由于需求旺盛，预计价格不会再继续下跌”。

松坡区蚕室洞蚕室主公5小区82.61㎡户型上月以25.06亿韩元成交，为去年9月以来首次重回25亿韩元区间。阳川区新亭洞木洞新市街14小区108.28㎡户型在上月底以17.5亿韩元成交，比去年10月价格（16亿韩元）上涨1.5亿韩元。

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不过，也有意见认为，将这一走势简单视为房价全面回升并不妥当。Song Seunghyun代表表示：“近期跌幅确实在收窄，但很难认为下跌趋势本身已经扭转。”Real Estate 114首席研究员Yeo Kyunghee则表示：“通过放松调控等政策，市场氛围确实发生了变化，但现在就断言进入回升期还为时过早”，“未来是否会引发跟风追涨尚属未知，加之市场对房价仍存在高位认知，要真正出现反弹恐怕还需要更多时间”。

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