首尔江南圈公寓市场正出现微妙的变化征兆。
就在一个月前，还不断传出刷新成交最高价的消息，
而近期却陆续出现将价格下调数千万韩元、甚至下调超过1亿韩元达成交易的案例。
随着将于5月恢复实施多套房持有者转让所得税重税，多套房业主挂牌房源增加，市场氛围也在逐步发生变化。
“降价1亿卖出”……江南圈实际成交价变化
24日从国土交通部实际成交价公开系统来看，
首尔江南区驿三洞的Kyungnam Honorsville（경남아너스빌）专用面积84㎡，本月13日以15亿韩元成交。
与去年12月的最高成交价16亿韩元相比，价格低了1亿韩元。
松坡区新川洞Park Rio（파크리오）专用面积84㎡，
本月12日报告的成交价为29.8亿韩元，较上月实际成交最高价30.5亿韩元低7000万韩元。
江南圈接连出现将价格下调数千万韩元、甚至以亿为单位下调的成交案例，引发“市场氛围是不是在转变”的解读。
不过有一点需要注意。
首尔公寓交易从当事人签订合同到实际申报之间存在时间差。
鉴于近期仍不断出现高于既有最高价的“刷新最高成交价”案例，
现在就断言市场已经彻底转跌还为时尚早。
转让税重税在即 多套房挂牌增多
总统Lee Jaemyung（이재명）近日不断强调，将收回多套房持有者此前享受的税收优惠，
提高所谓“硬扛持有成本”。
尤其是在5月转让所得税重税豁免即将结束之际，
多套房业主为节税而抛售房源的动向已经显现。
这种氛围在一线市场也有所体现。
江南区开浦洞Gaepo Xi Residence（개포자이프레지던스）专用面积84㎡，去年12月的实际成交价为42.7亿韩元，
近期则出现了标价37亿韩元的房源。房源说明中标注为“多套房业主急售”。
同一面积、标价37.5亿韩元的房源说明中，则写有“多套房业主优质栋·优质楼层”。
附近一家房地产中介相关人士表示：“多套房业主将叫价下调了数亿韩元挂盘，但实际成交尚未达成，
九成意向买家认为报价还会继续下调，仍在观望。”
也就是说，挂牌房源在增加，但成交依然谨慎。
涨幅放缓……实质上持平
价格指标上也出现了微妙变化。
据韩国不动产院统计，2月第三周（以16日为准）江南区公寓价格环比上涨0.01%。
考虑到前一周涨幅为0.02%，这一水平实际上已接近持平。
瑞草区虽上涨0.05%，但与前一周0.13%的涨幅相比，涨势明显收窄。
松坡区的涨幅也从前一周的0.09%放缓至0.06%。
与首尔整体公寓价格涨幅0.15%相比，江南三区的上涨势头明显减弱。
回想去年江南三区曾主导首尔房价上涨，这一变化更显得意味深长。
挂牌量激增40%……“待售库存”堆积
挂牌量增加的趋势也在统计数据中得到印证。
据房地产大数据公司Asil（아실）统计，截至前一日，松坡区公寓出售房源为4922套，
较一个月前的3526套增加约40%。
城东区增加50%，瑞草区增加22%，江南区增加16%。
在为规避转让税重税而抛售的房源之外，
考虑到6月地方选举后可能推进的持有税改革以及长期持有特别扣除缩减等因素，
更多“预备抛售”房源也正在进入市场。
“不会大幅下跌”的预测也存在
专家们在提及短期内存在价格调整可能性的同时，也普遍认为出现暴跌的可能性较低。
Shinhan银行房地产投资咨询中心团队长Kwon Youngseon（권영선）表示：“随着（转让税重税豁免结束的）5月9日前多套房业主房源陆续进入市场，
价格有可能下调、房源有可能集中抛出，
但由于并非江南三区全部房源集中涌出，而只是部分多套房业主的持有房源上市，
因此难以认为会转为大幅下跌。”
他还补充称：“与其说江南三区公寓价格下跌会带动其他地区跟随下跌，
不如说是在多套房业主优先选择抛售的地区出现更多房源，
从而使整体房地产价格呈现一定程度的调整。”
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Reporter Lee Jungyun leejuyoo@asiae.co.kr
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Edit Kong Sumin hyunhj@asiae.co.kr
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